اجاره نشین هایی که با تهران خداحافظی می کنند

به گزارش ویکی سلامت روزنامه شهروند در گفت وگو با کارشناسان وضعیت اجاره نشینی در کلانشهرها را بررسی کرده و نوشته است: براساس گزارش مرکز آمار گروه «مسکن سوخت روشنایی» سهمی ۴۲.۴ درصدی در کل سبد هزینه خانوار شهری دارد. این عدد در هزینه های غیرخوراکی به ۵۶.۵ درصد می رسد. تورم اجاره بها در مرداد ۱۴۰۳ در شهر تهران ۴۵.۵ است. درحالی که شاخص اجاره کل کشور در همین ماه ۴۲.۳درصد است. یعنی هرچند که کارگران تهرانی دستمزدی برابر با کارگران سایر شهرهای کشور دریافت می کنند اما هزینه بیشتری برای اجاره بها می پردازند. با این اوصاف یک زوج جوان تهرانی برای خرید نخستین خانه خود باید ۱۵۲ سال منتظر باشند البته به شرط آنکه  قیمت ها طی  سالیان پیش رو بیشتر از این نشود!

فارغ از هر حسی که نسبت به شهری که در آن زندگی می کنیم داریم شهر ما عضوی از بدن ما به حساب می آید که اگر بخواهیم روزی آن را ترک کنیم؛ باید درد قطع عضو را تجربه کنیم. حالا اگر این ترک از سر اجبار باشد دردش تا مغز استخوان حس می شود. ترک شهر وقتی با میل و رغبت باشد «مهاجرت» است؛ اما اگر اجبار باشد شهروندان از دیارشان «اخراج» شده اند. اتفاقی که به نظر می رسد با توجه به افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر جزئی از سرنوشت شهروندان کلانشهرها به ویژه تهران باشد.

به استناد مرکز آمار ایران یک زوج جوان تهرانی خانه اولی ۱۵۲ سال باید برای خانه دار شدن انتظار بکشند. چرا که  قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به طور متوسط ۸۸.۵ میلیون تومان است درحالی که وزارت کار حداقل حقوق ماهانه را ۷ میلیون و ششصد هزار تومان اعلام کرده است. با احتساب همین یک نمونه به نظر می رسد شرایط اقتصادی و گرانی مسکن در تهران شهروندان را مجبور به خروج از تهران و سکونت در شهرهای دیگر می کند. این را هم اضافه کنیم که در همین زمان مدت انتظار خرید خانه اول در سایر نقاط شهری کشور ۵۹ سال است که نشان از مساعد بودن شرایط مسکن شهرستان ها نسبت به تهران دارد.
سال ۱۳۹۲ حداقل حقوق و دستمزد کارمندان و کارگران ۴۸۷هزار و ۱۲۵ تومان بود. همان سال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۳میلیون و ۶۵۸ هزار تومان بوده است. یک مترمربع واحد مسکونی حدودا ۷ برابر دستمزد یک ماه کارگران در سال ١٣٩٢ بوده است. درحالی که در سال ۱۴۰۳ حداقل دستمزد ۷میلیون و ۱۶۶هزار تومان است و یک مترمربع واحد مسکونی ۸۸میلیون و ۵۰۰هزار تومان که ۱۲ برابر حقوق یک ماه کارگران است. این آمار یعنی قدرت مردم برای خرید خانه کاهش یافته و در حالی که بیش از نیمی از تهرانیان اجاره نشین هستند و نرخ اجاره ها نیز بالا رفته است  می توان دریافت که توان پرداخت اجاره بهای مسکن نیز کاهش پیدا کرده است.

مهاجرت تهرانی ها برای فرار از گرانی مسکن
در کنار این موارد باید به این نکته توجه شود که براساس گزارش مرکز آمار گروه «مسکن سوخت روشنایی» سهمی ۴۲.۴ درصدی در کل سبد هزینه خانوار شهری دارد. این عدد در هزینه های غیرخوراکی به ۵۶.۵ درصد می رسد.

تورم اجاره بها در تهران
تورم اجاره بها در مرداد ۱۴۰۳ در شهر تهران ۴۵.۵ است. درحالی که شاخص اجاره کل کشور ۴۲.۳درصد است. یعنی هرچند که کارگران تهرانی دستمزدی برابر با کارگران سایر شهرهای کشور دریافت می کنند اما هزینه بیشتری برای اجاره بها می پردازند. با این اوصاف است که یک زوج جوان تهرانی برای خرید نخستین خانه خود باید ۱۵۲ سال منتظر باشند البته به شرط آنکه  قیمت ها طی  سالیان پیش رو بیشتر از این نشود!

وضعیتی که خوب نیست
مشخص است که وضعیت مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی مردم اصلاً مناسب نیست. مردم باید سهم زیادی از درآمدشان را برای خانه هزینه کنند. حتی گاهی هزینه های مسکن بیشتر از درآمدشان است به نحوی که مجبور به مهاجرت می شوند. بحران مسکن مسئله ای نیست که یک شبه حل شود اما هنوز فرصت کافی برای رفع آن وجود دارد. دولت چهاردهم پیش از آنکه شرایط از آنچه هست سخت تر شود باید به دنبال رفع این مشکلات باشد چون زندگی بدون سرپناه ممکن نیست و مردم نمی توانند شهر خود را به هوای گرانی کمتر در شهرهای دیگر رها کنند.

 اجاره نشینی و مهاجرت از تهران
 سمانه محرمی نمین نایب رئیس اتحادیه املاک ایران در گفت وگو با شهروند به این موضوع اشاره می کند که مهاجرت بیشتر در بین اقشار اجاره نشین رخ می دهد چرا که فردی که خانه دارد نهایتا نمی تواند خانه اش را بزرگ تر کند اما خانواده های اجاره نشین حتی با تغییر محله و رفتن به محله های پایین تر باز هم توان پرداخت اجاره مسکن ندارند.
محرمی نمین تأکید می کند: اتحادیه املاک همیشه این چالش را داشته که دولت میزان سقف اجاره بها را مشخص نکند چرا که این رقم خودش به کف اجاره تبدیل می شود نه سقف آن. او بر این باور است که اعلام این عدد سبب دستکاری در بازار مسکن شده و اختلال ایجاد می کند؛ هم اکنون اعلام شده که اجاره مسکن از ٢٥درصد نباید افزایش پیدا کند اما متأسفانه این ٢٥درصد کف قیمت افزایش اجاره بها می شود و از آنجا که هیچ رصدی وجود ندارد اجاره بها افزایش چشمگیری پیدا می کند. نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک توضیح می دهد که این موضوع در املاک تجاری بیشتر دیده می شود و فروشنده ای که اجاره مغازه اش بالاتر می رود کم کم اجناسش را گران می کند و این گرانی در همه جامعه تسری پیدا می کند.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید می کند: وقتی دولت میزان قیمت تعیین می کند موجر با خودش می گوید وقتی دولت ٢٥درصد گران کرده پس ملک من بسیار بیشتر می ارزد و با همین گمانه زنی قیمت را بالاتر می برد؛ در واقع ٢٥درصدی که دولت تعیین می کند اغلب کف قیمت قرار می گیرد. این در حالی است که برخی از خانه ها در جنوب شهر ارزش ٨تا ١٠درصد افزایش قیمت هم ندارند و در مناطقی از شمال شهر اجاره ها آنقدر بالا است که آنها نیز کشش اضافه شدن ٨تا ١٠ درصد را هم ندارند. به طور مثال خانه ای که اجاره اش در منطقه یک تهران حدود ١٠٠میلیون تومان است نمی تواند ٢٥درصد رشد اجاره داشته باشد و در واقع اعلام میزان سقف اجاره بها بدترین اتفاقی است که هم اکنون می تواند سبب دستکاری در بازار مسکن شود.
او با اشاره به اینکه اجاره نشینی سخت و مردم به شدت تحت فشار هستند تأکید می کند: مشکل تنها این نیست؛ متأسفانه در سال های اخیر ارزش پول ما نیز کاهش یافته و درآمدها با میزان تورم همخوانی ندارد و این موضوع نیز سبب کاهش درآمدها و ناتوانی در پرداخت اجاره خانه و در نهایت مهاجرت از تهران می شود. البته آمارها نشان می دهد که مهاجرت مستاجران تهرانی به گونه ای نبوده که در اعداد و ارقام بروز آشکار و معنادار داشته باشد و نشان دهنده روندی ناگهانی با دربرگیری زیاد باشد. به عبارت دیگر مهاجرت هیجانی از تهران هنوز رخ نداده است.

 رکود در بازار مسکن سبب افزایش قیمت می شود
فرشید ایلاتی کارشناس حوزه سرمایه مسکن نیز به شهروند می گوید: در چند سال اخیر شاهد رکود در بخش بازار و معاملات مسکن بوده ایم و این موضوع سبب فشار زیاد بر مستأجران شده است میزان ٢٥درصدی که دولت اعلام کرده است حتی در ١٠درصد موارد هم رعایت نشده و گاهی ٥٠تا ١٠٠درصد به اجاره بها اضافه شده است و این به عدم نظارت بر این بازار بر می گردد.
او به این موضوع اشاره می کند که در بسیاری از کشورها بر بازار مسکن و بخش اجاره مسکن کنترل و نظارت شدید وجود دارد و اجازه نمی دهند که قیمت مسکن حد مشخصی عبور کند. او بر این باور است که موضوع بحث مهاجرت از شهرهای جدید یا کلانشهرها سابقه داشته چرا که با افزایش اجاره بها  مردم از مراکز شهر فاصله گرفته و در پیرامون شهر اسکان پیدا می کنند تا امکان اجاره مسکن با درآمدهای محدود برایشان فراهم باشد.

عقب ماندگی درآمد از قیمت

 علی فرنام مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس نیز به شهروند توضیح می دهد که شاهد عقب ماندگی مستمر درآمد نسبت به قیمت هستیم.
از سوی دیگر حوزه تقاضا گوی سبقت را از ساخت و عرضه ربوده و دو کسری سبب شده که قیمت اجاره در بازار مسکن روزبه روز بالاتر برود. این اتفاق از سال ٩٧ پررنگ تر شده است. تا پیش از این یک سوم از افرادی که هم اکنون اجاره نشین هستند می توانستند خانه خریداری کنند و از بازار استیجاری خارج شوند اما با کاهش قدرت خرید بر میزان افراد متقاضی در بازار استیجاری بیشتر شده و از آنجا که عرضه بازار مسکن استیجاری نیز محدود بوده سبب شده که قیمت اجاره مسکن هم بالا برود. به اعتقاد او برنامه ای برای حمایت از عرضه مسکن استیجاری وجود ندارد و ساماندهی و سیاستگذاری خاصی نیز برای مسکن استیجاری تدوین نشده است و این سبب می شود ورود محدود و تقاضا افزایش داشته باشد در نتیجه تقاضا به صورت مستمر افزایش داشته و مسکن گران تر می شود.
فرنام توضیح می دهد که سهم خانوار تهرانی از اجاره مسکن بیش از ٥٠درصد است و از آنجا که بسیاری توان پرداخت این اجاره را ندارند و نمی توانند در برابر آن مقاومت کنند ابتدا دست به جابه جایی محله زده و در نهایت به حاشیه های شهر مهاجرت می کنند. فرنام توضیح می دهد که بحران مسکن تقریباً از سال ۹۷ با شدت ادامه پیدا کرد و با طی گذشت ٦سال به وضع موجود رسیده است قطعاً هم انتظار نمی رود که تا یک سال آینده این موضوع حل شود این معضل حداقل سه تا چهار سال زمان لازم دارد که بحران مسکن به شرایطی برسد که قابل تحمل باشد. به این معنا که استطاعت خرید خانه برای برخی فراهم شده و یا در مجموع یک خانوار بتواند با مجموع درآمد خود بتواند مترمربع بیشتری در همون محله ای که هست خریداری کرده یا خانه ای اجاره کند رسیدن به این مرحله مستلزم دو اتفاق است یکی ترمیم قدرت خرید و افزایش درآمد خانوار و از طرف دیگر کنترل و کاهش قیمت مسکن از نرخ تورم.  در این مرحله است که بازار مسکن شروع به التیام کرده و بهبود پیدا می کند هر چند که باید گفت در کنترل قیمت مسکن بعد از چند پرش سنگین که آخرین آن در انتهای سال ١٤٠٢بود بازار آرام شده و تورم کاملاً پایین آمده است و امیدواریم با ادامه این روند شاهد شروع التیام بازار مسکن باشیم .فرنام به سامانه املاک و اسناد نیز اشاره کرده و می گوید: این سامانه از دو حیث مطرح است. بحث سامانه املاک بر سیاست قانون مالیات بر خانه های خالی پیشنهاد شده است که هدفش این است که این خانه ها شناسایی و عرضه شود تا این بازار تا حدودی التیام پیدا کند. از سوی دیگر این سامانه می تواند مبنای برنامه ریزی مسکن قرار گیرد و یک پایگاه داده ملی تا مقیاس استان و شهر باشد. این اتفاق می تواند سیاستگذاری مسکن را تقویت کرده و و به صورت غیرمستقیم اثر خود را بر بازار مسکن بگذارد اما این تصور که این سامانه بتواند مشکل اجاره نشینی را برطرف کند منطقی نیست.

پایان خبر ویکی سلامت