قانون جدید ثمنیه اعیانی

قانون جدید ثمنیه اعیانی به تغییرات مهمی اشاره دارد که در سال ۱۳۸۹ در مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی رخ داده و سهم الارث زوجه از اموال غیرمنقول (هم زمین و هم ساختمان) را افزایش داده است. پیش از این، زن فقط از قیمت ساختمان ارث می برد، اما حالا از قیمت زمین هم سهم دارد. این تغییر برای زنانی که همسرشان فوت کرده، فرصتی تازه برای احقاق حقوق شان فراهم کرده است.

تصور کنید همسرتان فوت کرده و شما مانده اید با دنیایی از غم و البته کلی سوال حقوقی درباره ارث و میراث. حتماً شنیده اید که سهم زن از ارث همسر در اموال غیرمنقول (مثل خانه و زمین) داستان های خودش را دارد. تا قبل از سال ۱۳۸۹، اوضاع کمی فرق می کرد و خانم ها فقط از قیمت ساختمان یا به قول حقوقی ها «اعیان» سهم می بردند، نه از خود زمین. اما از آن سال به بعد، یک تغییر اساسی در قانون مدنی به وجود آمد که بهش می گیم قانون جدید ثمنیه اعیانی.

این قانون، یک خبر خوب برای خانم ها و یک پیچیدگی جدید برای بقیه ورثه و حقوق دان ها بود. حالا دیگر زوجه هم از قیمت «عرصه» (یعنی زمین) و هم از «اعیان» (یعنی ساختمان) سهم می برد. این مقاله قرار نیست شما را با اصطلاحات پیچیده حقوقی گیج کند؛ بلکه می خواهیم با زبانی ساده و خودمانی، هر آنچه لازم است درباره این قانون، تفاوت هایش با گذشته، نحوه محاسبه و هر چالش احتمالی اش بدانید را برایتان روشن کنیم. پس بیایید با هم ببینیم این قانون جدید چه تغییراتی ایجاد کرده و چه حقوقی را برای شما به ارمغان می آورد.

ثمنیه اعیانی چیست؟ نگاهی به اصطلاحات اصلی

قبل از اینکه عمیق تر به دل داستان قانون جدید ثمنیه اعیانی بزنیم، خوب است چند تا اصطلاح کلیدی رو با هم مرور کنیم تا در ادامه مطلب حسابی گیج نشوید. این ها واژه هایی هستند که در بحث ارث و میراث اموال غیرمنقول زیاد به گوشتان می خورد.

تعریف ثمنیه اعیانی به زبان ساده

«ثمنیه اعیانی» یعنی سهم زن از «قیمت» بناها و ساختمون هایی که روی زمین ساخته شده اند. تصور کنید شوهر خدای نکرده فوت می کنه و از خودش یک خونه می ذاره. قبل از اصلاح قانون، زن از قیمت اون ساختمون (یعنی خود خونه، نه زمینش) سهم می برد. عددش هم معمولاً یک هشتم یا یک چهارم بود که جلوتر مفصل درباره اش صحبت می کنیم. اصلاً خود کلمه «ثمنیه» به معنی یک هشتم است.

عرصه، اعیان و اشجار؛ فرقشون چیه؟

• عرصه: این کلمه به معنی خود زمینه. یعنی اگه یک تکه زمین خالی هم باشه، اون رو «عرصه» می گن. خب، این خیلی مهمه چون قبلاً زن از این بخش ارث نمی برد.
• اعیان: این همون ساختمون ها، خونه ها، دیوارها، سقف و کلاً هر چیزیه که روی زمین ساخته شده. یعنی اگه شما یک ویلا یا آپارتمان دارید، خود بنای اون «اعیان» محسوب میشه.
• اشجار: به درخت ها و گیاه هایی می گن که روی زمین روییده اند. چه خودتون کاشته باشید، چه خودشون سبز شده باشند. مثلاً یک باغ میوه، شامل «عرصه» (زمین باغ) و «اشجار» (درخت ها) میشه. اگه ساختمونی هم توش باشه، اون هم «اعیان» محسوب میشه.

شاید براتون سوال پیش بیاد که چرا زن از «عین» (یعنی خود ملک) ارث نمی بره و فقط از «قیمت» سهم داره؟ این موضوع ریشه های فقهی داره و برخی معتقدند که این قانون برای جلوگیری از این بوده که مرد غریبه (همسر بعدی زن) یا خانواده زن بعد از فوت شوهر، روی اموال خانواده اولی مسلط بشوند. البته دیدگاه های مختلفی در این باره وجود داره و بحث های حقوقی زیادی در موردش شده.

قانون قدیم ثمنیه اعیانی: چه خبر بود؟

بیایید یک سفر کوتاه به گذشته داشته باشیم، قبل از اینکه اصلاحیه سال ۱۳۸۹ به قانون مدنی اضافه بشه. در اون دوران، وضعیت ارث بردن زوجه از اموال غیرمنقول (یعنی هر چیزی که قابل جابجایی نباشه مثل زمین و خونه) کمی فرق می کرد و به سادگی الان نبود.

قبل از اصلاحیه، یعنی تا سال ۱۳۸۹، قانون مدنی در ماده ۹۴۶ تکلیف سهم الارث زوجه رو مشخص کرده بود. طبق اون قانون، اگه همسر خدای ناکرده فوت می کرد، زن فقط از «قیمت اعیان» ارث می برد. یعنی چی؟ یعنی از ارزش بناها و ساختمون هایی که روی زمین وجود داشت، نه از خود زمین! به اصطلاح حقوقی، زن از «عرصه» (زمین) هیچ سهمی نداشت و فقط از «اعیان» (ساختمان) آن هم به صورت قیمت، ارث می برد.

این موضوع خودش کلی ابهام و چالش ایجاد می کرد. مثلاً اگر یه باغ بدون ساختمان بود یا یک زمین خالی، تکلیف سهم زن چی می شد؟ عملاً زن از این اموال هیچی به دست نمی آورد. همین مسئله باعث می شد در خیلی از موارد، حقوق زن تضییع بشه و اختلافات زیادی بین ورثه پیش بیاد. در واقع، فلسفه اصلی قانون گذار برای این محدودیت، که پیش تر هم اشاره کردیم، از دیدگاه های فقهی نشات می گرفت و هدفش حفظ اموال متوفی در خانواده اصلی بود.

اما خب، با گذر زمان و تغییرات اجتماعی، این رویکرد نیاز به بازنگری داشت. به همین خاطر بود که قانون گذار تصمیم گرفت تغییرات مهمی رو در مواد قانونی مربوط به ارث زوجه اعمال کنه تا حقوق زنان، به روزتر و کامل تر بشه. و اینجاست که پای قانون جدید ثمنیه اعیانی به ماجرا باز میشه.

قانون جدید ثمنیه اعیانی (اصلاحات سال ۱۳۸۹): تحولی در ارث زوجه

بالاخره رسیدیم به اصل مطلب! در سال ۱۳۸۹، قانون گذار دست به کار شد و با اصلاح مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی، یک تحول اساسی در زمینه حقوق ارث زوجه ایجاد کرد. این اصلاحیه که به قانون جدید ثمنیه اعیانی معروف شده، یک گام بزرگ در راستای احقاق حقوق زنان در جامعه ما بود.

ماده ۹۴۶ اصلاحی قانون مدنی؛ سهم زن چقدر شد؟

ماده ۹۴۶ قانون مدنی بعد از اصلاحیه می گوید: «زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت فرزنددار بودن زوج یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد. در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق می باشد.»

خب، این یعنی چی؟ بیایید ریزتر بررسی کنیم:

• اگه زوج فرزند داشته باشد: زوجه از یک هشتمِ قیمت کل اموال غیرمنقول (هم زمین و هم ساختمان) ارث می برد. بله، درست شنیدید! هم از عرصه و هم از اعیان.
• اگه زوج فرزندی نداشته باشد: سهم زوجه بیشتر می شود و به یک چهارمِ قیمت کل اموال غیرمنقول (عرصه و اعیان) می رسد.

نکته مهم: همچنان تأکید بر ارث بردن زوجه از «قیمت» است، نه از «عین» ملک. یعنی ورثه دیگر باید سهم زوجه را به صورت نقدی پرداخت کنند و ملک بین آن ها تقسیم می شود. این موضوع برای جلوگیری از مشکلات احتمالی تقسیم ملک به قطعات کوچک یا تداخل در مالکیت بود.

تبصره ماده ۹۴۶؛ عطف به ماسبق شدن قانون جدید

یکی از مهم ترین بخش های این اصلاحیه، تبصره ماده ۹۴۶ است که می گوید: «مفاد این ماده در خصوص وراث متوفایی که قبل از تصویب آن فوت کرده ولی هنوز ترکه او تقسیم نشده است نیز لازم الاجرا است.»

این تبصره یعنی چه؟ یعنی اگر شوهر خدای نکرده قبل از سال ۱۳۸۹ فوت کرده باشد، اما تا الان اموالش بین ورثه تقسیم نشده، باز هم این قانون جدید شامل حال زن می شود و او می تواند از قیمت عرصه و اعیان ارث ببرد. این بخش از قانون، خیلی از خانم هایی که سال ها در انتظار تقسیم ترکه بودند را خوشحال کرد و جلوی تضییع حقوق شان را گرفت.

ماده ۹۴۸ اصلاحی قانون مدنی؛ حق استیفاء از عین اموال

قانون گذار یک قدم جلوتر رفت و در ماده ۹۴۸ اصلاحی، راه حلی برای مواقعی که ورثه از پرداخت سهم زن طفره می روند، پیش بینی کرد: «هرگاه در مورد ماده قبل ورثه از اداء قیمت ابنیه و اشجار امتناع کند ، زن می تواند حق خود را از عین آنها استیفاء نماید.»

این ماده یعنی اگه ورثه حاضر نشدن قیمت سهم زوجه رو پرداخت کنند، زن می تونه حق خودش رو از «عین» اموال (یعنی خودِ ملک) دریافت کنه. حالا اینکه دقیقا چطوری این اتفاق میفته و آیا زن مالک بخشی از ملک میشه یا می تونه ورثه رو مجبور به فروش کنه، خودش داستان داره و دیدگاه های حقوقی مختلفی در موردش هست که در ادامه بهش می پردازیم. اما کلیتش اینه که زن در این شرایط بی دفاع نمی مونه.

تغییرات کلیدی؛ مقایسه قانون قدیم و جدید

بیایید این تغییرات رو توی یک جدول ببینیم تا قضیه برامون شفاف تر بشه:

ویژگی	قانون قدیم (قبل از ۱۳۸۹)	قانون جدید (بعد از ۱۳۸۹)
سهم از عرصه (زمین)	هیچ سهمی ندارد	سهم از قیمت عرصه دارد
سهم از اعیان (ساختمان)	سهم از قیمت اعیان دارد	سهم از قیمت اعیان دارد
شمول زمان فوت	فقط برای متوفیان بعد از تصویب	شامل متوفیان قبل از ۱۳۸۹ هم می شود (در صورت عدم تقسیم ترکه)
حق استیفاء از عین	محدودیت های بیشتر	حق مطالبه از عین در صورت عدم پرداخت ورثه (ماده ۹۴۸)

اصلی ترین تحول در قانون جدید ثمنیه اعیانی این است که دیگر زن از قیمت زمین محروم نیست و این، دریچه جدیدی برای احقاق حقوق او گشوده است.

همان طور که می بینید، این قانون واقعاً مسیر ارث بری زوجه رو متحول کرده و بسیاری از ابهامات و کاستی های گذشته رو جبران کرده است. حالا دیگه وقتشه بریم سراغ اینکه چطور این سهم رو محاسبه می کنند و در عمل چه مراحلی داره.

نحوه محاسبه و ارزیابی ثمنیه اعیانی و عرصه طبق قانون جدید

حالا که با قانون جدید ثمنیه اعیانی آشنا شدیم و فهمیدیم سهم زوجه از قیمت عرصه و اعیان چقدره، سوال بعدی اینه که این «قیمت» چطور محاسبه میشه؟ خب، این بخش داستان کمی فنی تر میشه، اما باز هم سعی می کنیم با زبان ساده توضیح بدیم.

نقش کارشناس رسمی دادگستری: پای یک متخصص در میان است!

محاسبه ارزش یک ملک، مخصوصاً وقتی پای ارث و میراث در میونه، کار هر کسی نیست. اینجا دقیقاً جاییه که سروکله «کارشناس رسمی دادگستری» پیدا میشه. وظیفه اصلی این کارشناس اینه که قیمت واقعی و روز ملک رو با توجه به همه جزئیات، مشخص کنه. چرا؟ چون دادگاه برای صدور حکم و ورثه برای پرداخت سهم زوجه، به یک عدد رسمی و مورد تأیید نیاز دارند.

معیارهای ارزیابی: چه چیزهایی تو قیمت گذاری مهمه؟

کارشناس دادگستری برای اینکه بتونه یک قیمت منصفانه و دقیق برای ملک تعیین کنه، به فاکتورهای مختلفی نگاه می کنه:

• قیمت روز ملک: این شامل قیمت زمین (عرصه)، ارزش ساختمان و بناها (اعیان) و حتی اگه باغ باشه، ارزش درختان و اشجار میشه. قیمت گذاری باید بر اساس نرخ روز بازار باشه.
• عمر بنا و کیفیت ساخت: یک ساختمان تازه ساز با مصالح عالی، قطعاً ارزش بیشتری نسبت به یک ساختمان قدیمی یا فرسوده داره. کارشناس به نوع مصالح، استحکام بنا، و عمر مفید ساختمان توجه می کنه.
• موقعیت جغرافیایی و کاربری ملک: اینکه ملک کجا قرار داره (مثلاً شمال شهر، جنوب شهر، مرکز شهر)، دسترسی اش به امکانات چطوره، و کاربری اش (مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی) چیست، همگی روی قیمتش تأثیر مستقیم دارند.
• سایر موارد: امکانات داخلی (آسانسور، پارکینگ، انباری)، مشاعات، وضعیت سند و حتی چشم انداز ملک هم می تونه در تعیین قیمت نهایی دخیل باشه.

مثال های عملی از محاسبه: قضیه رو ملموس تر کنیم

بیایید با چند مثال ببینیم این محاسبه چطوری انجام میشه:

مثال ۱: فرض کنید آقایی فوت کرده و یک فرزند و همسر دارد. او از خود یک خانه با زمین (عرصه) به ارزش ۱۰ میلیارد تومان و ساختمان (اعیان) به ارزش ۵ میلیارد تومان به جا گذاشته. جمع کل ارزش ملک ۱۵ میلیارد تومان است.

• طبق قانون، زوجه (چون فرزند دارد) یک هشتم از قیمت عرصه و اعیان را ارث می برد.
• ۱/۸ از ۱۵ میلیارد تومان = ۱.۸۷۵.۰۰۰.۰۰۰ تومان.
• پس، سهم زوجه از این ملک، ۱ میلیارد و ۸۷۵ میلیون تومان خواهد بود. ورثه دیگر باید این مبلغ را به زوجه پرداخت کنند.

مثال ۲: آقایی فوت کرده و فرزندی ندارد، اما یک باغ میوه از خود به جا گذاشته است. کارشناس ارزش زمین باغ (عرصه) را ۲۰ میلیارد تومان و ارزش درختان میوه (اشجار) را ۲ میلیارد تومان تخمین می زند. (فرض می کنیم ساختمانی ندارد).

• جمع کل ارزش باغ = ۲۲ میلیارد تومان.
• طبق قانون، زوجه (چون فرزند ندارد) یک چهارم از قیمت عرصه و اشجار را ارث می برد.
• ۱/۴ از ۲۲ میلیارد تومان = ۵.۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان.
• پس، سهم زوجه از این باغ، ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

نکات مهم در کارشناسی: فراموش نکنید!

یکی از ظرایف مهم در بحث کارشناسی، لزوم تفکیک ارزش عرصه، اعیان و اشجار است. حتی اگر در نهایت یک رقم کلی هم اعلام شود، کارشناس باید بتواند تفکیک این سه بخش را در گزارش خود ارائه دهد. این تفکیک به خصوص در مواردی که قبل از اصلاحیه ۱۳۸۹ بوده و فقط اعیان مدنظر بود، اهمیت بیشتری پیدا می کرد.

خلاصه که بدون حضور یک کارشناس خبره، محاسبه دقیق ثمنیه اعیانی و سهم زوجه تقریباً غیرممکن است و حتماً باید از یک متخصص کمک گرفت.

چالش های حقوقی و راه حل ها: وقتی ورثه همکاری نمی کنند

خب، تا اینجا با فلسفه قانون جدید ثمنیه اعیانی، جزئیاتش و نحوه محاسبه سهم زوجه آشنا شدیم. اما چه اتفاقی می افتد اگر ورثه دیگر از پرداخت سهم زوجه امتناع کنند یا اصلاً همکاری نکنند؟ اینجا پای چالش های حقوقی به میدان باز می شود که البته قانون برایشان راه حل هایی هم پیش بینی کرده است.

امتناع ورثه از پرداخت: قدم به قدم تا مطالبه حق

تصور کنید سهم شما از قیمت عرصه و اعیان مشخص شده، اما بقیه ورثه زیر بار پرداخت آن نمی روند. در این شرایط، باید دست به کار شوید:

1. ارسال اظهارنامه: اولین و بهترین قدم، ارسال یک «اظهارنامه» رسمی به ورثه است. در این اظهارنامه به صورت رسمی و قانونی، مبلغ مورد نظر و مهلت پرداخت را به آن ها اعلام می کنید و خواهان پرداخت سهم خود می شوید. این کار جنبه هشدار و اتمام حجت دارد و می تواند ورثه را به فکر فرو ببرد.
2. دادخواست مطالبه ثمنیه اعیانی: اگر اظهارنامه افاقه نکرد و ورثه باز هم از پرداخت امتناع کردند، چاره ای جز شکایت و تقدیم «دادخواست مطالبه ثمنیه اعیانی» به دادگاه ندارید.
   • نحوه تنظیم و تقدیم: برای این کار باید یک دادخواست رسمی تهیه کنید. می توانید از وکیل کمک بگیرید یا خودتان با دقت آن را تنظیم کنید. در دادخواست باید مشخصات کامل خودتان، ورثه، اطلاعات ملک و مبلغ مطالبه شده را ذکر کنید.
   • مدارک لازم:
     • گواهی حصر وراثت (که مشخص می کند ورثه چه کسانی هستند و سهم هر کدام چقدر است).
     • اسناد مالکیت ملک.
     • گزارش کارشناسی رسمی دادگستری (که ارزش عرصه و اعیان را تعیین کرده است).
     • هر مدرک دیگری که ادعای شما را ثابت کند.
   • مراجع صالح: این دادخواست در صلاحیت «دادگاه های حقوقی» است و پرونده در آنجا رسیدگی می شود.

حق زوجه در استیفاء از عین (ماده ۹۴۸): آیا مالک ملک می شوید؟

همان طور که قبلاً اشاره کردیم، ماده ۹۴۸ قانون مدنی می گوید: «هرگاه در مورد ماده قبل ورثه از اداء قیمت ابنیه و اشجار امتناع کند ، زن می تواند حق خود را از عین آنها استیفاء نماید.»

این ماده یکی از مهم ترین و در عین حال بحث برانگیزترین بخش های قانون است. منظور از «استیفاء از عین» دقیقاً چیست؟

• دیدگاه اول: برخی معتقدند زوجه تحت هیچ شرایطی مالک «عین» (یعنی خود ملک) نمی شود. بلکه این ماده به او قدرت می دهد که ورثه را از طریق دادگاه مجبور به فروش ملک کند تا بتواند سهم نقدی خود را از آن دریافت نماید. در واقع، ابزاری است برای فروش اجباری ملک.
• دیدگاه دوم: در مقابل، عده ای دیگر می گویند این ماده به زوجه حق می دهد که مستقیماً نسبت به دریافت سند مالکیت به میزان سهم خود اقدام کند. یعنی اگر مثلاً سهم او یک هشتم بود و ورثه ندادند، می تواند یک هشتم از ملک را به نام خود بزند. در این حالت، سند مالکیت سایر ورثه به صورت شش دانگ کامل صادر نمی شود و با عبارت «به استثناء سهم الارث زوجه» یا مشابه آن، صادر خواهد شد. رویه قضایی و آرای وحدت رویه هم بیشتر به سمت همین دیدگاه متمایل شده اند که نشان می دهد زوجه در صورت عدم پرداخت، می تواند مالک قسمتی از ملک شود.

نکته حیاتی: طبق ماده ۹۴۸، زوجه نمی تواند حق ثمنیه اعیانی خود را از سایر اموال ورثه یا از اموال منقول متوفی مطالبه کند. او فقط می تواند حق خود را از «عین همان اموال غیرمنقول» استیفا نماید.

اقرارنامه ثمنیه اعیانی: سند آرامش بخش

بعد از اینکه زوجه سهم الارث خودش را از قیمت عرصه و اعیان دریافت کرد، خیلی مهم است که یک «اقرارنامه ثمنیه اعیانی» تنظیم شود. این سند به چه درد می خورد؟

• اهمیت: این اقرارنامه سندی رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و زوجه در آن اقرار می کند که سهم قانونی خود را به طور کامل دریافت کرده و دیگر هیچ ادعایی نسبت به آن ندارد.
• جلوگیری از ادعاهای آتی: با تنظیم این اقرارنامه، خیال ورثه دیگر راحت می شود که زوجه بعدها نمی تواند مجدداً همان سهم را مطالبه کند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می شود.
• شفافیت: این اقرارنامه به فرآیند تقسیم ترکه شفافیت می بخشد و به عنوان یک سند معتبر در نقل و انتقال ملک یا هر اقدام حقوقی بعدی، کاربرد دارد.

با رعایت این نکات و آگاهی از حقوق خود، می توانید در صورت بروز هر چالشی، راه حل قانونی آن را پیدا کنید.

حذف عبارت به استثناء ثمنیه اعیانی از سند مالکیت

شاید در مورد برخی اسناد مالکیت شنیده باشید که در آن ها عبارت «به استثناء ثمنیه اعیانی» یا «با استثناء حق ثمن اعیانی زوجه» قید شده است. این عبارت چه معنایی دارد و آیا می شود آن را از سند حذف کرد؟ بیایید بررسی کنیم.

چرا این عبارت در سند درج می شود؟

در گذشته و قبل از اصلاحیه سال ۱۳۸۹، از آنجایی که زوجه فقط از قیمت اعیان (ساختمان) ارث می برد و نه از زمین، ادارات ثبت برای رعایت حقوق ورثه و جلوگیری از تضییع حق زن در آینده، این عبارت را در اسناد مالکیت جدید که به نام ورثه صادر می شد، قید می کردند. این یعنی سهم زن از اعیان هنوز پرداخت نشده و او در آینده می تواند آن را مطالبه کند. گاهی اوقات این عبارت برای زمین هایی که فاقد ساختمان بودند نیز درج می شد که خود محل ابهام و مشکلات زیادی بود.

امکان پذیری و مراحل حذف: چطور این عبارت را پاک کنیم؟

حذف این عبارت از سند مالکیت امکان پذیر است، اما نیاز به طی مراحل قانونی و ارائه مدارک خاص دارد:

1. با رضایت زوجه و تنظیم اقرارنامه رسمی:

   مهم ترین راه برای حذف این عبارت، رضایت زوجه است. اگر زوجه سهم الارث خود را از قیمت عرصه و اعیان (طبق قانون جدید ثمنیه اعیانی) دریافت کرده باشد، باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و یک «اقرارنامه رسمی» مبنی بر دریافت کامل حقوق قانونی خود تنظیم کند. با ارائه این اقرارنامه به اداره ثبت اسناد و املاک، می توان برای حذف عبارت مذکور از سند و صدور سند شش دانگ کامل اقدام کرد.

2. در مواردی که اعیانی وجود نداشته:

   گاهی اوقات در سند ملکی (مثلاً یک زمین بایر) عبارت «به استثناء ثمنیه اعیانی» قید شده، در حالی که اصلاً اعیانی وجود نداشته است! در این حالت، نیاز به کارشناسی رسمی دادگستری است تا مشخص شود آیا در زمان فوت مورث، بنایی در ملک وجود داشته یا خیر. اگر کارشناس تأیید کند که بنایی نبوده، این عبارت قابل حذف است. (این مورد در تبصره ماده ۹۴۶ و رویه های ثبتی اهمیت زیادی دارد.)

3. اقدامات در اداره ثبت اسناد:

   پس از تهیه اقرارنامه یا گزارش کارشناسی، باید با ارائه مدارک لازم (سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، اقرارنامه یا گزارش کارشناسی) به اداره ثبت مراجعه و درخواست حذف عبارت و اصلاح سند را ثبت کنید.

پیامدهای عدم حذف یا حذف نادرست

عدم حذف این عبارت یا حذف نادرست آن می تواند در آینده مشکلات زیادی را در نقل و انتقال ملک ایجاد کند. مثلاً خریداران ممکن است از خرید چنین ملکی خودداری کنند یا نیاز به تعهدات و ضمانت های اضافی داشته باشند. همچنین، این موضوع می تواند باعث بروز اختلافات حقوقی بین ورثه و حتی خریداران شود.

به طور کلی، برای هرگونه اقدام در زمینه حذف این عبارت از سند، دریافت مشاوره حقوقی از وکیل یا کارشناس ثبت اسناد ضروری است تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

آرای وحدت رویه و بخشنامه های مهم مرتبط

در دنیای حقوق، قوانین همیشه به صورت سیاه و سفید نیستند و گاهی اوقات تفسیرهای مختلفی از یک ماده قانونی وجود دارد. برای همین، «آرای وحدت رویه» و «بخشنامه ها» نقش مهمی در شفاف سازی و ایجاد رویه واحد در سیستم قضایی و ثبتی ایفا می کنند. قانون جدید ثمنیه اعیانی هم از این قاعده مستثنی نیست و چندین رأی و بخشنامه مهم در مورد آن صادر شده است.

نقش آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور

دیوان عالی کشور، بالاترین مرجع قضایی کشور است و وظیفه دارد رویه های متناقض در دادگاه ها را از بین ببرد. وقتی دادگاه های مختلف در مورد یک مسئله حقوقی، حکم های متفاوتی صادر می کنند، موضوع به هیئت عمومی دیوان عالی کشور ارجاع می شود و آن ها با صدور «رأی وحدت رویه»، یک تفسیر واحد و لازم الاجرا را برای همه دادگاه ها تعیین می کنند.

در مورد ثمنیه اعیانی، آرای وحدت رویه متعددی صادر شده که به خصوص روی مسئله «استیفاء از عین» در ماده ۹۴۸ قانون مدنی تمرکز دارند. مثلاً یکی از آرای مهم، تأکید می کند که در صورت امتناع ورثه از پرداخت سهم زن، زوجه می تواند به میزان سهم الارث خود از «عین» ملک (زمین و ساختمان) مالک شود و حتی در اسناد مالکیت ورثه دیگر، این موضوع باید قید شود.

بر اساس آرای وحدت رویه، حق زوجه از ثمنیه اعیانی و عرصه نه تنها صرفاً یک حق طلب نیست، بلکه در صورت امتناع ورثه، می تواند به حق مالکیت بر عین تبدیل شود.

تأثیر بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم مسئولیت اجرای قوانین مربوط به ثبت املاک و اسناد را بر عهده دارد. این سازمان با صدور بخشنامه های داخلی، نحوه عملکرد دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت را در خصوص مواردی مانند درج یا حذف عبارت «به استثناء ثمنیه اعیانی» یا چگونگی انتقال سهم الارث زوجه، مشخص می کند.

مثلاً، بخشنامه هایی وجود دارند که به دفاتر اسناد رسمی تکلیف می کنند در چه شرایطی و با ارائه چه مدارکی می توانند این عبارت را از سند حذف کنند یا چگونه باید سند مالکیت را با رعایت حقوق زوجه، صادر کنند.

این آراء و بخشنامه ها به این دلیل مهم هستند که باعث می شوند تفسیر و اجرای قانون در سراسر کشور یکپارچه باشد و از اعمال سلیقه ای یا بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود. برای همین، هر کسی که درگیر مسائل ارث و ثمنیه اعیانی است، باید از آخرین تغییرات و رویه های قضایی و ثبتی آگاه باشد.

سوالات متداول

در مورد قانون جدید ثمنیه اعیانی، مثل هر موضوع حقوقی دیگری، سوالات زیادی برای افراد پیش می آید. اینجا به چند تا از پر تکرارترین سوالات پاسخ می دهیم تا ابهامات برطرف شود.

آیا قانون جدید ثمنیه اعیانی شامل متوفیانی که قبل از سال ۱۳۸۹ فوت کرده اند نیز می شود؟

بله، دقیقاً! این یکی از نکات طلایی و مهم قانون جدید ثمنیه اعیانی است. طبق تبصره ماده ۹۴۶ قانون مدنی، اگر همسر شما قبل از سال ۱۳۸۹ فوت کرده باشد، اما تا به حال اموال او بین ورثه تقسیم نشده باشد، شما می توانید بر اساس این قانون جدید، سهم الارث خود را از قیمت عرصه (زمین) و اعیان (ساختمان) مطالبه کنید. این قانون عطف به ماسبق می شود و بسیاری از حقوق تضییع شده را احیا کرده است.

اگر در زمان فوت، اعیانی (ساختمان) وجود نداشته باشد (زمین بایر باشد)، آیا زوجه باز هم سهم الارثی دارد؟

قبل از اصلاحیه سال ۱۳۸۹، اگر فقط زمین خالی (عرصه) بود و ساختمانی وجود نداشت، زوجه سهمی نمی برد. اما با قانون جدید ثمنیه اعیانی، حتی اگر فقط زمین بایر باشد و اعیانی وجود نداشته باشد، زوجه از قیمت همان عرصه سهم می برد. پس در هر صورت، از اموال غیرمنقول (چه با ساختمان، چه بدون ساختمان) سهمی به زن می رسد. در این موارد هم کارشناس رسمی دادگستری، ارزش روز زمین را تعیین می کند.

در صورت تخریب اعیانی پس از فوت مورث، نحوه محاسبه چگونه است؟

ملاک محاسبه ارزش اعیان، وضعیت آن در «زمان فوت مورث» است، نه زمان تقسیم ترکه یا کارشناسی. اگر پس از فوت، به هر دلیلی (مثل سیل، زلزله، یا تخریب عمدی) اعیانی از بین رفته باشد، کارشناس باید ارزش اعیان را بر اساس وضعیت و قیمت آن در تاریخ فوت متوفی تخمین بزند. این کار ممکن است کمی پیچیده تر باشد و نیاز به بررسی مدارک و شواهد گذشته داشته باشد.

آیا زوجه می تواند حق ثمنیه اعیانی خود را از سایر اموال منقول یا غیرمنقول ورثه مطالبه کند؟

خیر. طبق صراحت ماده ۹۴۸ قانون مدنی، اگر ورثه از پرداخت قیمت عرصه و اعیان به زوجه خودداری کنند، زن فقط می تواند حق خود را از «عین همان اموال غیرمنقول» استیفا کند. یعنی نمی تواند بگوید که به جای سهم از خانه، می خواهم از حساب بانکی یا ماشین ورثه پول بگیرم. حق او فقط محدود به همان ملک غیرمنقول است.

مدت زمان لازم برای فرآیند مطالبه ثمنیه اعیانی در محاکم چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده های حقوقی در دادگاه ها به عوامل مختلفی بستگی دارد؛ از جمله شلوغی دادگاه، پیچیدگی پرونده، تعداد ورثه، میزان همکاری طرفین و نیاز به کارشناسی. این فرآیند می تواند از چند ماه تا حتی چند سال طول بکشد. برای تسریع کار، بهتر است از ابتدا تمام مدارک را کامل جمع آوری کرده و با یک وکیل متخصص مشورت کنید.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

خب، تا اینجا با هم سفر کوتاهی به دنیای قانون جدید ثمنیه اعیانی داشتیم. دیدیم که این قانون چطور با اصلاح ماده ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی در سال ۱۳۸۹، یک تحول بزرگ در حقوق ارث زوجه ایجاد کرد. دیگر زن فقط از قیمت ساختمان ارث نمی برد، بلکه از قیمت زمین (عرصه) هم سهم دارد، و این یک گام مهم برای احقاق حقوق او بود.

یاد گرفتیم که اصطلاحاتی مثل «عرصه»، «اعیان» و «اشجار» هر کدام چه معنایی دارند و چطور یک کارشناس رسمی دادگستری با بررسی دقیق، قیمت این اموال را برای تعیین سهم زن مشخص می کند. همچنین، فهمیدیم که اگر ورثه از پرداخت سهم زوجه سر باز زدند، قانون دست زن را خالی نگذاشته و او می تواند با ارسال اظهارنامه و سپس دادخواست مطالبه، حق خود را از «عین» ملک دریافت کند. نکته مهمی که نباید فراموش کنیم، تنظیم «اقرارنامه ثمنیه اعیانی» بعد از دریافت حق است تا جلوی هر ادعای بعدی گرفته شود و عبارت «به استثناء ثمنیه اعیانی» از سند ملک حذف شود.

همان طور که دیدید، مسائل مربوط به ارث و میراث، به خصوص وقتی پای اموال غیرمنقول در میان است، پیچیدگی های خاص خودش را دارد. هر پرونده ای شرایط منحصر به فردی دارد که باید با دقت بررسی شود. یک اشتباه کوچک می تواند سال ها شما را درگیر دادگاه ها کند و هزینه های زیادی به بار آورد.

بهترین کاری که می توانید بکنید این است که هرگز بدون مشورت با یک متخصص، دست به کاری نزنید. اگر شما هم درگیر مسائل مربوط به قانون جدید ثمنیه اعیانی هستید، یا هر سوالی در مورد حقوق ارث و املاک دارید، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب کمک بگیرید. آن ها می توانند با دانش و تجربه شان، راهنمایی های لازم را به شما ارائه دهند و کمک کنند تا مسیر حقوقی خود را آگاهانه و مطمئن پیش ببرید. وقت و سرمایه تان ارزشمندتر از آن است که با اطلاعات ناقص، تصمیم گیری کنید.