نمونه دستور تخلیه فوری ملک (مسکونی و تجاری) + راهنمای جامع

دستور تخلیه فوری ملک، راهی قانونی و سریع برای برگرداندن ملک به صاحبش است، وقتی مستاجر بعد از پایان قرارداد یا بخاطر تخلفات، حاضر به رفتن نیست. این موضوع می تواند برای هر موجری حسابی دردسرساز باشد. تصور کنید مستاجرتان بعد از اتمام قرارداد، ملک شما را تخلیه نمی کند، یا حتی اجاره اش را نمی پردازد و شما در بلاتکلیفی و نگرانی بزرگی قرار می گیرید. در چنین شرایطی، زمان واقعاً حکم طلا را دارد و هر روز تأخیر، یعنی ضرر بیشتر. اینجاست که پای یک راهکار قانونی و سریع به اسم دستور تخلیه فوری به میان می آید. این موضوع برای خیلی ها گنگ و پیچیده به نظر می رسد، اما نگران نباشید! در این مقاله قصد داریم همه چیز را درباره این راهکار قانونی، از صفر تا صد، به زبان ساده و خودمانی برایتان توضیح دهیم. با ما همراه باشید تا گام به گام، با شرایط، مدارک، مراجع صالح و مراحل اجرایی آن آشنا شوید و حتی سه تا نمونه مهم از دادخواست هایش را هم بررسی کنیم.

دستور تخلیه فوری چیست و چه فرقی با حکم تخلیه دارد؟

بیاین اول از همه ببینیم اصلاً این دستور تخلیه فوری چی هست که اینقدر اسمش به گوش می خورد. راستش رو بخواهید، وقتی می گوییم دستور تخلیه فوری، منظورمان یک شیوه قانونی و خیلی سریع است که به موجر (صاحبخانه) اجازه می دهد ملکش را از دست مستاجری که قراردادش تمام شده یا تخلف کرده، پس بگیرد. خوبی اش این است که برخلاف روش های عادی که ممکن است ماه ها طول بکشد، این روش خیلی چابک تر است و وقت شما را کمتر می گیرد. این فوریت به خاطر ساختار قانونی خاص آن است که اجازه نمی دهد مستاجر در مقابل این دستور، به راحتی اعتراض کند و روند را طولانی کند.

تفاوت اساسی دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه

شاید بپرسید: خب، فرق این دستور تخلیه با حکم تخلیه چیه؟ آیا هر دو یک معنی می دهند؟ نه! این دو تا با هم فرق اساسی دارند. فکرش رو بکنید، تفاوتشان مثل فرق بین یک فرمان سریع و یک حکم قضایی طولانی است:

• مرجع صدور: دستور تخلیه فوری رو معمولاً شورای حل اختلاف یا اداره ثبت اسناد و املاک صادر می کنه. اما حکم تخلیه رو فقط دادگاه صادر می کنه.
• سرعت: اسمش روشه؛ فوری! دستور تخلیه فوری خیلی سریع تر صادر و اجرا میشه. یعنی چند روز تا چند هفته. اما حکم تخلیه، چون نیاز به دادرسی و جلسات دادگاه داره، می تونه ماه ها و حتی بیشتر هم طول بکشه.
• روند دادرسی: برای دستور تخلیه فوری، نیازی به تشکیل پرونده و جلسات طولانی دادرسی نیست. در واقع، یک بررسی اولیه و سریع روی مدارک کافیه. اما برای حکم تخلیه، باید مراحل کامل دادرسی، شامل تبادل لوایح، دفاعیات، شهود و … طی بشه.
• قابلیت اعتراض: این مهم ترین فرقشونه. مستاجر به دستور تخلیه فوری، نمی تونه به راحتی اعتراض کنه و جلوی اجرایش رو بگیره. یعنی اعتراضش باعث توقف اجرا نمیشه و فقط می تونه بعداً برای جبران خسارت یا اثبات حقش، یه دادخواست دیگه بده. اما به حکم تخلیه میشه اعتراض کرد و این اعتراض معمولاً اجرای حکم رو تا زمان رسیدگی مجدد، به تأخیر می ندازه.

موارد و شرایطی که امکان صدور دستور تخلیه فوری را فراهم می کنند

حالا که فهمیدیم دستور تخلیه فوری چیه، مهم اینه که بدونیم چه زمانی و تحت چه شرایطی می تونیم درخواستش رو بدیم. اینطور نیست که هر وقت خواستیم، بتوانیم سراغش برویم. شرایط خاص خودش رو داره:

• نوع قرارداد اجاره:
  • قرارداد عادی (غیررسمی): اگر اجاره نامه تون به صورت عادی و بین خودتون، مثلاً تو بنگاه املاک، تنظیم شده باشه، حتماً باید تاریخ شروع و پایان اجاره توش مشخص شده باشه و مهم تر اینکه پای دو نفر شاهد معتمد هم زیرش امضا کرده باشند. (این رو ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ میگه)
  • قرارداد رسمی: اگر اجاره نامه تو دفتر اسناد رسمی (مثل محضر) تنظیم شده باشه، که کارتون راحت تره. اینجا دیگه نیازی به شاهد نیست.
• پایان مدت اجاره: اصلی ترین شرط همینه. مدت اجاره باید تمام شده باشه و مستاجر، با اینکه زمانش گذشته، حاضر به تخلیه ملک نیست.
• عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر، اجاره بها رو طبق قرارداد پرداخت نکرده باشه، میشه درخواست تخلیه داد. البته معمولاً لازمه که قبلاً با فرستادن اظهارنامه، بهش اخطار داده باشید.
• وجود ودیعه (پول پیش): اگر موقع اجاره، از مستاجر پول پیش یا ودیعه گرفته اید، این موضوع تو روند تخلیه تاثیر داره. طبق قانون، برای اینکه دستور تخلیه اجرا بشه، باید پول پیش مستاجر بهش برگردونده بشه یا به حساب دادگستری واریز بشه. نگران نباشید، اگر خسارتی به ملک زده یا اجاره ای بدهکار بوده، میشه از همین پول پیش کم کرد.

پس یادتون باشه، این شرایط باید محقق بشه تا بتونید از این مسیر سریع قانونی استفاده کنید وگرنه باید سراغ روش های عادی و زمان برتر برید.

مراجع صالح برای درخواست دستور تخلیه فوری

خب، حالا که شرایطش رو فهمیدیم، باید بدونیم برای درخواست این دستور تخلیه فوری، باید به کجا مراجعه کنیم؟ مرجعی که به این درخواست ها رسیدگی می کنه، بستگی به نوع اجاره نامه تون داره. بیاید این رو هم واضح و روشن توضیح بدیم:

شورای حل اختلاف: پایگاه قراردادهای عادی

اگر قرارداد اجاره شما از نوع عادی باشه، یعنی تو بنگاه املاک تنظیم شده و دو تا شاهد هم پاشو امضا کردن، مرجع صالح برای درخواست دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف محلی است که ملک توش قرار داره. این شوراها به دلیل ساختار منعطف و سریع خودشون، برای رسیدگی به این دست مسائل خیلی مناسبن.

• صلاحیت ها و شرایط مراجعه:
  • قراردادهای اجاره عادی، مخصوصاً اونایی که تو بنگاه املاک تنظیم شدن و زیرش دو تا شاهد امضا کردن.
  • معمولاً مبلغ ودیعه (رهن) تو این مرجع محدودیت خاصی نداره، اما دعاوی مرتبط با اجاره که مبلغش پایین باشه، صددرصد تو صلاحیت شوراست.
• چرا شورای حل اختلاف؟ این شوراها به خاطر اینکه پرونده ها رو با سرعت بیشتری بررسی می کنن و دغدغه های کمتری برای تشکیل جلسات دادرسی طولانی دارن، بهترین گزینه برای دستور تخلیه فوری قراردادهای عادی هستند.

اداره ثبت اسناد و املاک: برای قراردادهای رسمی

اگه شما از اون دسته آدم های آینده نگری هستید که قرارداد اجاره تون رو تو دفتر اسناد رسمی ثبت کردید، تبریک می گم! کارتون برای تخلیه فوری حتی از قبل هم راحت تره. تو این شرایط، دیگه نیازی نیست به شورای حل اختلاف یا دادگاه برید. می تونید مستقیم به اداره ثبت اسناد و املاکی که قرارداد اونجا تنظیم شده، مراجعه کنید.

• صلاحیت ها و شرایط مراجعه:
  • فقط و فقط برای اجاره نامه هایی که به صورت رسمی تو دفتر اسناد رسمی تنظیم شدن.
  • روند کار اینجوریه که درخواست تون رو به اداره ثبت میدید و اون ها طبق قانون و بدون نیاز به طی کردن مراحل طولانی دادگاه، دستور تخلیه رو صادر و اجرا می کنن. سرعت اینجا از شورای حل اختلاف هم گاهی بیشتره.

موارد خاص و مرجع دادگاه عمومی

گاهی اوقات هم ممکنه شرایطی پیش بیاد که نه شورای حل اختلاف و نه اداره ثبت، صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه رو نداشته باشن. این موارد معمولاً کمی پیچیده ترن و پای دادگاه عمومی به میان میاد. مثلاً:

• تخلیه به دلیل تعدی و تفریط: یعنی مستاجر به ملک شما آسیب زده یا ازش سوء استفاده کرده (مثلاً از ملک مسکونی برای کارهای تجاری غیرقانونی استفاده کرده).
• تغییر کاربری بدون اجازه: مستاجر بدون اجازه شما، کاربری ملک رو عوض کرده (مثلاً خونه رو تبدیل به انبار کرده).
• اجاره های قبل از سال ۱۳۷۶: قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، شامل تمام قراردادهای بعد از این تاریخه. اگر قرارداد اجاره ای مربوط به قبل از این تاریخ باشه، قوانینش فرق می کنه و معمولاً باید از طریق دادگاه عمومی پیگیری بشه.

یادتان باشد، انتخاب مرجع درست در ابتدای کار، تأثیر زیادی در سرعت و نتیجه پرونده تخلیه فوری شما دارد. پس حتماً قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا راهنمایی درستی بگیرید.

شرایط و مدارک لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری (گام به گام)

حالا که فهمیدیم دستور تخلیه فوری چیه و باید به کجا مراجعه کنیم، وقتشه که سر وقت اصل ماجرا بریم: چه شرایطی باید برقرار باشه و چه مدارکی باید آماده کنیم؟ این بخش، قلب ماجراست و هر اشتباهی اینجا می تونه روند کار رو کند یا حتی متوقف کنه. پس با دقت بخونید:

شرایط حقوقی اصلی

قبل از اینکه دست به کار جمع آوری مدارک بشید، باید مطمئن بشید که شرایط قانونی برای درخواست دستور تخلیه فوری وجود داره. این شرایط رو قبلاً هم بهش اشاره کردیم، اما اینجا با جزئیات بیشتری توضیح میدیم:

• انقضای مدت اجاره: این مهم ترین و واضح ترین شرطه. قرارداد اجاره باید تموم شده باشه و مستاجر علی رغم پایان مدت، ملک رو تخلیه نکرده.
• عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره بها رو نپرداخته، شما حق دارید درخواست تخلیه بدید. البته بهتره قبلش با فرستادن یک اظهارنامه رسمی بهش اخطار داده باشید.
• تخلف از شرایط قرارداد: گاهی اوقات، مستاجر از شروط مهم قرارداد (مثل عدم اجازه به دیگری برای استفاده از ملک، عدم تغییر کاربری و …) تخلف می کنه و تو قرارداد هم قید شده که در صورت این تخلفات، موجر حق فسخ و درخواست تخلیه فوری رو داره.

مدارک مورد نیاز

خب، شرایط رو دارید. حالا وقت آماده کردن مدارکه. برای اینکه کارتون مثل آب خوردن پیش بره، این مدارک رو آماده کنید:

1. اصل و تصویر سند مالکیت: باید ثابت کنید که شما مالک ملک هستید. اگر سند ندارید اما حق انتقال منافع دارید (مثلاً خودتون مستاجر اول هستید و ملک رو به دیگری اجاره دادید)، باید سند اجاره نامه با حق انتقال منافع رو ارائه بدید.
2. اصل و تصویر قرارداد اجاره: این سند، ستون فقرات پرونده شماست. باید اصل قرارداد رو ارائه بدید. اگر قرارداد عادیه، مطمئن باشید که تاریخ شروع و پایان اجاره و امضای دو نفر شاهد زیرش باشه.
3. اصل و تصویر کارت ملی خواهان (موجر): برای احراز هویت شما.
4. قبوض آب، برق، گاز، تلفن (در صورت مطالبه خسارت یا عدم پرداخت): اگر مستاجر قبوض رو پرداخت نکرده و شما می خواید هزینه هاش رو هم ازش بگیرید، ارائه این قبوض لازمه.
5. اظهارنامه ارسالی: اگر قبلش برای مستاجر اظهارنامه فرستادید (مثلاً برای اخطار عدم پرداخت اجاره یا درخواست تخلیه)، کپی برابر اصلش رو ارائه بدید. این نشون میده شما قبلاً به مستاجر اخطار دادید.
6. در صورت وجود وکیل، وکالت نامه: اگر کارتون رو به وکیل سپردید، باید وکالت نامه وکیل هم همراه مدارک باشه.
7. فیش واریز ودیعه: اگر شما ودیعه مستاجر رو به حساب دادگستری یا خودش واریز کرده اید، فیش واریزی رو حتماً ارائه بدید.

مراحل کامل درخواست و اجرای دستور تخلیه فوری

رسیدیم به بخش عملیاتی کار! بعد از اینکه مدارکتون رو جمع و جور کردید و مطمئن شدید شرایط رو دارید، نوبت اینه که بدونید دقیقاً باید چکار کنید. اینجا مراحل رو گام به گام براتون توضیح میدم، طوری که هیچ ابهامی نمونه:

مرحله ۱: آماده سازی مدارک و مستندات

همونطور که تو بخش قبلی گفتیم، اول از همه باید تمام مدارک لازم رو جمع آوری و آماده کنید. یعنی اصل و کپی اجاره نامه، سند مالکیت، کارت ملی و هرچیزی که برای اثبات حقتون لازمه. حواستون باشه که کپی مدارک باید برابر اصل بشه.

مرحله ۲: تنظیم دادخواست/درخواست تخلیه فوری

حالا باید درخواستتون رو بنویسید. این درخواست رو معمولاً تو فرم های مخصوص دادخواست که تو دفاتر خدمات قضایی موجودن، پر می کنید. تو این فرم باید مشخصات خودتون (خواهان)، مستاجر (خوانده)، مشخصات ملک، تاریخ شروع و پایان اجاره و درخواست اصلی تون (یعنی صدور دستور تخلیه فوری) رو بنویسید.

• نحوه تکمیل: باید دقیقاً بنویسید چرا درخواست تخلیه رو دارید. مثلاً به دلیل انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر. همچنین می تونید همزمان مطالبه خسارت ناشی از عدم تخلیه یا اجاره بهای معوقه رو هم قید کنید.

مرحله ۳: ثبت در دفاتر خدمات قضایی (الکترونیک)

بعد از تکمیل دادخواست، باید اون رو به همراه مدارکتون به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ببرید تا ثبت بشه. این دفاتر، درخواست شما رو به مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه) می فرستن. هزینه دادرسی هم در همین مرحله پرداخت میشه.

مرحله ۴: بررسی و صدور دستور توسط مرجع صالح

مرجع صالح (مثلاً شورای حل اختلاف) بعد از دریافت درخواست شما و بررسی سریع مدارک، اگر ببینه شرایط قانونی وجود داره، دستور تخلیه فوری رو صادر می کنه. این مرحله خیلی سریع اتفاق می افته چون نیازی به تشریفات طولانی دادرسی نداره.

مرحله ۵: ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر

بعد از صدور دستور، این دستور به صورت رسمی به مستاجر ابلاغ میشه. مستاجر از زمان ابلاغ، معمولاً چند روز (مثلاً سه روز) فرصت داره تا ملک رو تخلیه کنه. این ابلاغ هم از طریق دفاتر خدمات قضایی یا مأمور ابلاغ انجام میشه.

مرحله ۶: اجرای دستور تخلیه توسط ضابطین قضایی

اگر مستاجر در مهلت مقرر ملک رو تخلیه نکرد، می تونید با دستور مقام قضایی، از ضابطین قضایی (مثل نیروی انتظامی) درخواست کنید تا برای اجرای دستور تخلیه اقدام کنن. اینجاست که دیگه کار جدی میشه.

• نکات مهم در مورد ودیعه/رهن مستأجر: این بخش خیلی مهمه! طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اگر شما از مستاجر ودیعه (پول پیش) گرفته باشید، اجرای دستور تخلیه منوط به استرداد اون پول به مستاجر یا واریز اون به حساب دادگستری (صندوق امانات) هست. اگر مستاجر خسارتی به ملک زده یا اجاره بها بدهکاره، شما می تونید همزمان با واریز پول، دادخواست مطالبه ضرر و زیان هم بدید تا مبلغ خسارت از ودیعه کسر بشه.
• مدت زمان تقریبی هر مرحله: کل این فرآیند، از درخواست تا اجرا، بسته به شلوغی مراجع و همکاری مستاجر، ممکنه از چند روز تا چند هفته طول بکشه. اما در مقایسه با حکم تخلیه که ماه ها زمان می بره، واقعاً فوری محسوب میشه.

نمونه های کاربردی دستور تخلیه فوری (با توضیحات)

همانطور که قبلاً گفتیم، یکی از اهداف اصلی این مقاله، آشنایی شما با نمونه های کاربردی دادخواست دستور تخلیه فوری است. در اینجا سه تا از رایج ترین نمونه ها رو با جزئیاتش براتون توضیح میدم تا دقیقاً بدونید برای هر شرایطی چه نوع دادخواستی باید تنظیم کنید و چه مواردی رو توش بنویسید. فایل های دانلودی این نمونه ها در این مقاله ارائه نمی شوند، اما برای راهنمایی شما، به جزئیات هر کدام اشاره می کنیم تا بدانید چه چیزهایی باید در آن ها گنجانده شود:

نمونه ۱: دادخواست دستور تخلیه فوری به دلیل انقضای مدت اجاره (قرارداد عادی)

این نمونه، پرکاربردترین نوع دادخواست برای موجرین است. وقتی مدت قرارداد اجاره تمام شده و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست، سراغ این فرم می روند. خب، بیایید ببینیم چه چیزهایی باید توش بنویسیم:

مشخصات خواهان (موجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس کامل.
مشخصات خوانده (مستأجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس کامل.
تعیین خواسته و بهای آن: «تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره به موجب قرارداد عادی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ] و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد تا زمان تخلیه و کلیه خسارات دادرسی.» (می توانید خسارت روزانه ناشی از عدم تخلیه را نیز مشخص کنید.)
دلایل و منضمات:

• اصل و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره عادی (که دارای امضای دو شاهد باشد).
• اصل و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
• کپی برابر اصل شده کارت ملی خواهان.
• در صورت لزوم، تصویر اظهارنامه اخطار تخلیه (اگر قبلاً ارسال شده).

شرح دادخواست:

رییس محترم شورای حل اختلاف [نام شهر] با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام موجر] مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان، مغازه و…] به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس قرارداد اجاره عادی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ]، منافع ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام مستأجر] اجاره داده شده است.
با توجه به اینکه تاریخ [تاریخ پایان اجاره] به عنوان پایان مدت اجاره در قرارداد قید شده است و اینجانب چندین بار به صورت شفاهی/کتبی [در صورت ارسال اظهارنامه ذکر شود] از خوانده درخواست تخلیه ملک را نموده ام، متاسفانه ایشان تاکنون از تخلیه ملک خودداری کرده اند.
لذا، با تقدیم این دادخواست و مستندات پیوست، از آن مقام محترم تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره و همچنین مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت اجاره تا زمان تخلیه کامل و کلیه خسارات دادرسی را دارم.

نمونه ۲: دادخواست دستور تخلیه فوری به دلیل عدم پرداخت اجاره بها (قرارداد عادی)

این نمونه برای وقتی است که مستاجر، اجاره بهای خودش رو نداده و شما می خواید ملک رو تخلیه کنید. اینجا یک مرحله قبلش، یعنی اخطار با اظهارنامه، خیلی مهمه.

مشخصات خواهان و خوانده: مثل نمونه ۱.
تعیین خواسته و بهای آن: «تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه اجاره بهای معوقه از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت] تا [تاریخ درخواست] به مبلغ [مبلغ کل] ریال و همچنین مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از فسخ قرارداد تا زمان تخلیه و کلیه خسارات دادرسی.»
دلایل و منضمات:

• اصل و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره عادی.
• اصل و کپی برابر اصل شده سند مالکیت.
• کپی برابر اصل شده کارت ملی خواهان.
• اصل و کپی برابر اصل شده اظهارنامه رسمی ارسالی به مستأجر جهت اخطار عدم پرداخت اجاره بها و درخواست تخلیه. (این اظهارنامه بسیار مهم است)
• کپی قبوض پرداخت نشده (آب، برق، گاز و…).

شرح دادخواست:

رییس محترم شورای حل اختلاف [نام شهر] با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام موجر] مالک یک باب [نوع ملک] به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس قرارداد اجاره عادی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ]، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام مستأجر] اجاره داده شده است.
متاسفانه، خوانده محترم از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت] تاکنون، اجاره بهای مقرر ماهانه به مبلغ [مبلغ اجاره ماهانه] ریال را پرداخت نکرده اند. با وجود اخطارهای شفاهی متعدد، ایشان اقدامی ننموده اند و نهایتاً اینجانب در تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، طی اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه]، مراتب عدم پرداخت اجاره بها و درخواست تخلیه فوری ملک را به ایشان ابلاغ نمودم.
لذا، با تقدیم این دادخواست و مستندات پیوست، از آن مقام محترم تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، مطالبه اجاره بهای معوقه و کلیه خسارات دادرسی را دارم.

نمونه ۳: درخواست دستور تخلیه فوری عین مستاجره (بر اساس سند رسمی اجاره)

اگر از اون دسته موجرین هستید که قرارداد اجاره رو تو دفتر اسناد رسمی ثبت کرده اید، پس کارتون برای درخواست تخلیه فوری از اداره ثبت خیلی راحت تره. اینجا دیگه خبری از دادخواست به شورای حل اختلاف نیست.

مشخصات خواهان و خوانده: مثل نمونه ۱ و ۲.
تعیین خواسته: «درخواست صدور اجراییه و دستور تخلیه فوری عین مستاجره به دلیل انقضای مدت/عدم پرداخت اجاره بها بر اساس سند رسمی اجاره شماره [شماره سند] دفترخانه [شماره دفترخانه].»
دلایل و منضمات:

• اصل و کپی برابر اصل شده سند رسمی اجاره.
• اصل و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
• کپی برابر اصل شده کارت ملی خواهان.
• در صورت لزوم، قبوض پرداخت نشده یا رسیدهای بانکی عدم واریز اجاره بها.

شرح درخواست:

رییس محترم اداره اجرای ثبت اسناد [نام شهر] با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام موجر] مالک شش دانگ ملک [نوع ملک] به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس سند اجاره رسمی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه]، منافع ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام مستأجر] اجاره داده شده است.
با توجه به اینکه مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] به پایان رسیده است و/یا [در صورت عدم پرداخت اجاره بها ذکر شود] خوانده محترم از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت] تاکنون اجاره بهای مقرر را پرداخت ننموده اند و علی رغم درخواست های مکرر اینجانب، از تخلیه ملک خودداری می نمایند، لذا با استناد به مفاد سند رسمی اجاره و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تقاضای صدور اجراییه و دستور تخلیه فوری عین مستاجره را دارم.

یادتون باشه که اینها فقط نمونه هستند و برای تنظیم دقیق و قانونی دادخواست، حتماً باید از دانش یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا کوچکترین اشتباهی، روند کارتون رو به تأخیر نیندازه.

قوانین و مقررات کلیدی مرتبط با تخلیه فوری ملک

برای اینکه تو دعوای تخلیه فوری دستتون پر باشه و با چشم باز جلو برید، باید با قوانین اصلی مربوط به اجاره و تخلیه هم آشنا باشید. درسته که کار رو به متخصصش می سپاریم، اما دونستن کلیاتش خالی از لطف نیست و حتی بهتون کمک می کنه که بهتر با وکیلتون همکاری کنید. بیاید مهمترین مواد قانونی رو مرور کنیم:

از قانون مدنی

قانون مدنی، مادر قوانین ماست و در مورد عقد اجاره هم حرف هایی برای گفتن داره:

• ماده ۴۶۶: اجاره رو تعریف می کنه و میگه که با اجاره، مستاجر «مالک منافع» یک ملک میشه، نه خود ملک. موجر اجاره دهنده و مستاجر اجاره کننده است.
• ماده ۴۶۷: میگه مورد اجاره می تونه همه جور چیزی باشه، از شیء و حیوان گرفته تا حتی انسان (البته این مورد آخر کمتر تو عرف ما کاربرد داره).
• ماده ۴۶۸: این ماده خیلی مهمه! میگه اگه تو اجاره اشیا (مثل خونه یا ماشین) مدت اجاره مشخص نباشه، اون قرارداد اجاره باطله. پس حواستون به تاریخ شروع و پایان باشه.
• ماده ۴۶۹: مدت اجاره از تاریخی شروع میشه که تو قرارداد نوشتید. اگه ننوشتید، از تاریخ خود قرارداد حساب میشه.
• ماده ۴۷۰: برای اینکه اجاره درست باشه، موجر باید بتونه ملک رو تحویل مستاجر بده (قدرت بر تسلیم).
• ماده ۴۷۱: میگه باید بشه از اون ملک استفاده کرد، بدون اینکه اصل ملک از بین بره. یعنی نمیشه چیزی رو اجاره داد که با استفاده ازش، کلاً نابود میشه.
• ماده ۴۷۲: مورد اجاره باید معلوم و مشخص باشه. اجاره کردن یه چیز مبهم یا نامشخص، باطله.

از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون، مخصوصاً برای اجاره نامه های بعد از خودش، خیلی مهمه و راه رو برای دستور تخلیه فوری باز کرده:

• ماده ۱ (شمول قانون): این ماده میگه که اجاره همه جور ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…) که بعد از سال ۱۳۷۶ با قرارداد رسمی یا عادی بسته شده باشن، تابع همین قانونه.
• ماده ۲ (قراردادهای عادی و شرایط آن): این همون ماده ای هست که میگه قراردادهای اجاره عادی باید تو دو نسخه نوشته بشن، مدت اجاره توش مشخص باشه، و زیرش هم موجر، مستأجر و دو نفر شاهد امضا کنن. اگه این شروط نباشه، نمی تونید از مزایای دستور تخلیه فوری استفاده کنید.
• ماده ۳ (مرجع و سرعت تخلیه در اسناد رسمی و عادی): این ماده یکی از قلب های قانون برای دستور تخلیه فوریه. میگه اگه اجاره نامه رسمی باشه، اداره ثبت ظرف یک هفته دستور تخلیه رو صادر می کنه. اگه عادی باشه و شرایط ماده ۲ رو داشته باشه، مقام قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف) ظرف یک هفته بعد از درخواست، دستور تخلیه رو صادر می کنه و ضابطین قضایی اجراش می کنن. این یعنی سرعت عمل بالا!
• ماده ۴ (تکلیف ودیعه و مطالبه خسارت): همونطور که قبلاً گفتیم، این ماده تکلیف پول پیش یا ودیعه رو مشخص می کنه. میگه اگه موجر از مستاجر پول پیش گرفته باشه، تخلیه ملک مشروط به اینه که اون پول رو به مستاجر برگردونه یا به حساب دادگستری واریز کنه. اگر موجر از مستاجر خسارت یا بدهی اجاره بخواد، می تونه همزمان با واریز پول، دادخواست مطالبه خسارت بده و از اون پول کم کنه. این ماده واقعاً یک بالانس قانونی مهم ایجاد کرده.
• ماده ۵ (حق اعتراض مستأجر): این ماده میگه اگه مستاجر به دستور تخلیه اعتراض داشته باشه و فکر می کنه حق با اونه، می تونه شکایتش رو به دادگاه بده. اما نکته مهم اینه که اعتراض مستاجر باعث توقف اجرای دستور تخلیه نمیشه. یعنی اول ملک تخلیه میشه، بعداً اگه مستاجر حقانیتش رو ثابت کرد، می تونه جبران خسارت بخواد.

با دونستن این قوانین، بهتر می تونید حقوق و وظایف خودتون رو در یک قرارداد اجاره بشناسید و در مواقع لزوم، تصمیمات درستی بگیرید.

نکات حقوقی مهم برای موجر و مستاجر

وقتی پای تخلیه ملک به میان میاد، سوالات زیادی تو ذهن موجر و مستاجر پیش میاد. اینجا چند تا از مهم ترین نکات حقوقی رو که باید بدونید، با هم مرور می کنیم:

• آیا مستأجر می تواند به دستور تخلیه اعتراض کند؟

  بله، مستاجر می تونه به دستور تخلیه اعتراض کنه، اما این اعتراض معمولاً جلوی اجرای دستور رو نمی گیره. یعنی ملک تخلیه میشه و بعداً مستاجر می تونه تو دادگاه برای اثبات حقش یا مطالبه خسارت (اگه فکر می کنه ناحقی شده) اقدام کنه. این همون فرق بزرگ دستور تخلیه با حکم تخلیه است.

• تکلیف وسایل مستأجر پس از تخلیه چیست؟

  اگر مستاجر در مهلت مقرر وسایلش رو نبره، این وسایل به صورت امانت توسط موجر یا با نظارت ضابطین قضایی به انبار منتقل میشن. هزینه نگهداری و انتقال این وسایل هم به عهده مستاجره. موجر حق نداره وسایل مستاجر رو تصرف یا از بین ببره.

• آیا می توان همزمان با درخواست تخلیه، اجاره بها و خسارات را مطالبه کرد؟

  کاملاً! شما می تونید تو همون دادخواست تخلیه فوری، مطالبه اجاره بهای عقب افتاده، قبوض پرداخت نشده و خساراتی که مستاجر به ملک وارد کرده رو هم قید کنید. اینجوری لازم نیست برای هر کدوم یه پرونده جداگانه باز کنید.

• نقش وکیل در تسریع و موفقیت پرونده های تخلیه چیست؟

  راستش رو بخواین، پرونده های حقوقی، مخصوصاً مربوط به ملک و اجاره، جزئیات و پیچیدگی های خودشون رو دارن. یه وکیل متخصص نه تنها می تونه دادخواست شما رو بدون نقص تنظیم کنه و مدارک لازم رو دقیقاً آماده کنه، بلکه با روند اداری و قضایی هم کاملاً آشناست و می تونه پرونده رو سریع تر و با احتمال موفقیت بالاتری پیش ببره. اون میتونه راهنماییتون کنه که به موقع و درست اقدام کنید و از اشتباهات رایج جلوگیری کنید.

• هزینه های دادرسی و اجرای دستور تخلیه چقدر است؟

  این هزینه ها شامل هزینه ثبت دادخواست، حق الوکاله وکیل (اگر وکیل داشته باشید) و هزینه های اجراییه میشه. مبلغ این هزینه ها بسته به ارزش مالی خواسته و تعرفه های سالانه تغییر می کنه. بخشی از این هزینه ها رو معمولاً میشه از طرف مقابل (مستاجر) مطالبه کرد.

• چه مواردی می تواند به ضرر موجر باشد و روند تخلیه را کند کند؟

  چند تا اشتباه رایج می تونه کارتون رو سخت کنه:

  1. قرارداد اجاره بدون شاهد یا ناقص: اگه قرارداد عادی دارید و زیرش امضای دو تا شاهد معتمد نباشه، نمی تونید از دستور تخلیه فوری استفاده کنید.
  2. عدم تعیین مدت اجاره: اگه تو قرارداد مدت اجاره رو مشخص نکرده باشید، کل قرارداد باطل میشه و دیگه به این راحتی ها نمیتونید تخلیه کنید.
  3. عدم استرداد ودیعه: اگه پول پیش مستاجر رو پس ندید یا به حساب دادگستری واریز نکنید، دستور تخلیه اجرا نمیشه.
  4. تخلف از شروط قرارداد توسط موجر: اگر خود موجر به یکی از شروط قرارداد عمل نکرده باشه، مستاجر می تونه به این موضوع استناد کنه و کار تخلیه رو به تاخیر بندازه.
• تخلیه ملک به دلیل نیاز شخصی موجر، چه شرایطی دارد؟

  این مورد کمی پیچیده تره و معمولاً تحت عنوان دستور تخلیه فوری قرار نمی گیره، بلکه نیاز به حکم تخلیه از دادگاه داره. یعنی باید ثابت کنید که واقعاً به ملک نیاز دارید (مثلاً برای سکونت خودتان یا فرزندتان) و در اجاره نامه هم این حق برای شما قید شده باشد. این روند دادرسی طولانی تری داره و معمولاً برای قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ کاربرد بیشتری داشته است.

نتیجه گیری

در این مقاله، سعی کردیم تا حد امکان به زبان ساده و خودمانی، پیچیدگی های مربوط به نمونه دستور تخلیه فوری ملک را برای شما باز کنیم. دیدیم که این راهکار قانونی، ابزاری قدرتمند برای موجرانی است که با مستاجران دردسرساز روبرو هستند و می خواهند ملک خود را در سریع ترین زمان ممکن پس بگیرند. فهمیدیم که فرق بزرگی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد و سرعت و عدم قابلیت اعتراض فوری به دستور تخلیه، آن را به گزینه ای جذاب تبدیل می کند.

به یاد داشته باشید که موفقیت در پرونده های حقوقی، از جمله تخلیه ملک، به دقت در جمع آوری مدارک، تنظیم صحیح دادخواست و آگاهی کامل از قوانین بستگی دارد. حتی کوچکترین اشتباه یا غفلت می تواند روند کار را به تأخیر بیندازد و ضررهای بیشتری به شما وارد کند. همیشه بهتر است که در چنین مواردی، از دانش و تجربه یک وکیل متخصص بهره ببرید تا با اطمینان خاطر بیشتری گام بردارید و به نتیجه دلخواهتان برسید.

آیا برای تنظیم و پیگیری درخواست دستور تخلیه فوری ملک خود به مشاوره حقوقی نیاز دارید؟ همین حالا با کارشناسان حقوقی ما تماس بگیرید تا در کوتاه ترین زمان به نتیجه مطلوب برسید.