عدم پرداخت اجاره مغازه

مواجهه با عدم پرداخت اجاره مغازه، چه برای موجر و چه برای مستأجر، می تواند حسابی دردسرساز باشد. درک درست قوانین و مراحل قانونی در این شرایط، کلید حل مشکلات و جلوگیری از ضررهای بیشتر است. این مقاله به شما کمک می کند تا با زبانی ساده و کاربردی، از پیچ وخم های این ماجرا سر در بیاورید.

وقتی اسم اجاره مغازه و مسائل حقوقی اش می آید، خیلی ها سردرگم می شوند. از یک طرف صاحب مغازه دلش شور می زند که نکند ملکش گیر بیفتد و اجاره اش را هم نگیرد، از طرف دیگر مستأجر ممکن است به هر دلیلی نتواند به موقع اجاره اش را پرداخت کند و نگران از دست دادن کسب وکارش باشد. این وسط، دانستن اینکه چه حقوق و تکالیفی دارید، مثل یک چراغ راهنما عمل می کند. هدف ما این است که اینجا، یک راهنمای جامع و البته خودمانی برای هر دو طرف باشیم تا هم از حقوق خودتان باخبر شوید و هم بدانید در هر مرحله باید چه کاری انجام دهید. پس با ما همراه باشید تا گام به گام این مسیر را با هم طی کنیم.

اجاره مغازه: وقتی پای قانون میاد وسط

قبل از اینکه وارد جزئیات شویم، بد نیست یک آشنایی کلی با اصطلاحات و قوانین داشته باشیم. اینجوری وقتی بحث سر یک کلمه یا بندی از قانون پیش می آید، دقیقاً می دانید داریم درباره چه چیزی صحبت می کنیم. اصلاً همین تفاوت هاست که باعث می شود پرونده های اجاره مغازه گاهی پیچیده شوند.

تفاوت اجاره بهای عادی با سرقفلی (حق کسب و پیشه)

حتماً اسم سرقفلی به گوشتان خورده است. سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه، داستانی قدیمی در اجاره اماکن تجاری ایران دارد. این حق، به مستأجر یک مغازه، امتیازی می دهد که حتی بعد از اتمام قرارداد اجاره هم بتواند در ملک بماند، مگر اینکه موجر دلایل قانونی محکمی برای تخلیه داشته باشد. اجاره بهای عادی همان مبلغی است که ماهانه یا در دوره های مشخص، بابت استفاده از ملک پرداخت می شود. اما اجاره بهای سرقفلی، در واقع اجاره ای است که مستأجر دارای حق سرقفلی، بابت ادامه تصرف و استفاده از ملک می پردازد. این دو با ودیعه یا رهن (پولی که اول قرارداد به عنوان تضمین داده می شود) و خود مبلغ اولیه سرقفلی (که در ابتدای اجاره ملک با سرقفلی خریداری می شود) فرق دارند.

فرق اصلی در این است که اگر مغازه ای سرقفلی داشته باشد و مستأجر اجاره اش را ندهد، داستان کمی پیچیده تر می شود و قوانین خاص خودش را دارد. اما اگر اجاره نامه جدید و بدون حق سرقفلی باشد، موجر می تواند با رعایت شرایط مشخص، راحت تر ملک را تخلیه کند. پس، خیلی مهم است که بدانید قرارداد شما شامل کدام دسته است.

قوانین اجاره: قانون ۵۶ یا ۷۶؟

اینجا یکی از مهمترین پیچیدگی های پرونده های اجاره مغازه است. در ایران، ما دو قانون اصلی در مورد روابط موجر و مستأجر داریم:

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: این قانون بیشتر روی حمایت از مستأجرانی تمرکز دارد که حق کسب و پیشه یا سرقفلی دارند. اگه قرارداد اجاره شما قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشه یا قرارداد بعد از ۷۶ باشه ولی به صراحت حق سرقفلی به مستأجر داده باشه، این قانون ملاک عمله. تخلیه ملک تحت این قانون، کار هر روزی نیست و شرایط خاصی داره.
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: این قانون رویکرد متفاوتی داره و به طور کلی، بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره، موجر می تونه درخواست تخلیه ملک رو بده، مگر اینکه خود طرفین توافق دیگه ای کرده باشن. در این قانون، معمولاً حق سرقفلی برای قراردادهای جدید وجود نداره و روابط طرفین بیشتر بر اساس توافقات داخل قرارداد تنظیم میشه.

پس، اولین قدم اینه که ببینید قرارداد اجاره مغازه شما مربوط به کدوم قانون میشه. این مسئله، تعیین کننده کل مسیر حقوقی پیش رو خواهد بود.

اجاره بها رو چطور باید پرداخت کرد؟

معمولاً نحوه پرداخت اجاره بها، میزانش و زمانش توی خود قرارداد اجاره مشخص میشه. اما اگه به هر دلیلی این موارد توی قرارداد نیومده باشه، قانون یه سری قواعد کلی رو میگه:

• موعد و میزان: اگه چیزی توی قرارداد نیومده باشه، مستأجر باید اجاره رو تا دهم هر ماه اجاری پرداخت کنه. میزان اجاره هم اگه توافق نشده باشه، بر اساس نظر کارشناس و اجاره املاک مشابه تعیین میشه که بهش میگن اجرت المثل.
• اجرت المثل بعد از پایان قرارداد: حتی اگه مدت اجاره تموم شده باشه و مستأجر همچنان توی مغازه باشه، باید اجاره رو بپردازه. این مبلغ هم به عنوان اجرت المثل شناخته میشه، اما معمولاً به همون میزانی که قبلاً توافق شده بود (اجرت المسمی) محاسبه میشه تا وقتی که تکلیف ملک مشخص بشه.
• پرداخت با چک: خیلی وقت ها اجاره رو با چک پرداخت می کنند. یادتون باشه، صدور چک به معنی پرداخت اجاره است، حتی اگر اون چک برگشت بخوره. این یعنی چی؟ یعنی موجر نمی تونه به صرف برگشت خوردن چک، بلافاصله درخواست تخلیه بده. البته می تونه مبلغ چک رو از طریق قانون چک مطالبه کنه، ولی این با تخلیه فرق داره.

نکته مهم: صدور چک، حتی اگه برگشت بخوره، به معنی پرداخت اجاره است و به این راحتی نمی شه به خاطرش حکم تخلیه گرفت. در این شرایط، موجر بیشتر به دنبال وصول مبلغ چک است تا تخلیه فوری.

همه این ها نشون می ده که توی قرارداد اجاره، باید حسابی حواستون به جزئیات باشه تا بعداً به مشکل نخورید.

موجری که اجاره اش رو نگرفته: قدم به قدم چی کار کنه؟

خب، حالا فرض کنید شما صاحب مغازه هستید و مستأجرتان اجاره رو پرداخت نکرده. اینجا باید یک سری کارهای قانونی رو انجام بدید تا حق و حقوقتون پایمال نشه. این مراحل خیلی مهمه و اگه درست انجام نشن، ممکنه توی دادگاه به مشکل بربخورید.

اولین قدم: از مستأجر بخواهید اجاره رو بده!

قبل از اینکه دعوا و دادگاه شروع بشه، باید رسماً به مستأجر اطلاع بدید که اجاره رو پرداخت نکرده و ازش بخواهید که بدهی اش رو صاف کنه. این کار از دو طریق ممکنه:

• الف) ارسال اظهارنامه رسمی:
  • کی و برای چی؟ اگه اجاره نامه شما عادی (یعنی توی دفترخونه ثبت نشده) یا شفاهی بوده، باید از طریق اظهارنامه رسمی اقدام کنید.
  • چطوری؟ اظهارنامه رو از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می فرستید. توی اظهارنامه باید مشخصات موجر و مستأجر، مبلغ اجاره های پرداخت نشده و مهمتر از همه، مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت رو قید کنید. این مهلت خیلی مهمه، چون اگه مستأجر توی این ۱۰ روز اجاره رو پرداخت نکنه، شما می تونید مراحل بعدی رو شروع کنید.
  • اهمیت ابلاغ: مطمئن بشید اظهارنامه به دست مستأجر رسیده و ابلاغش قانونی و صحیح باشه. اگه ابلاغ نشه، انگار اصلاً اظهارنامه ای نفرستادید.
• ب) اخطاریه دفترخانه اسناد رسمی:
  • کی و برای چی؟ اگه اجاره نامه شما توی دفترخونه ثبت شده و رسمیه، باید از طریق همون دفترخانه، اخطاریه بفرستید.
  • نکات مهم: توی این اخطاریه هم مثل اظهارنامه، مبلغ بدهی و مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت باید ذکر بشه. اینجا هم ابلاغ صحیح و قانونی حیاتیه.

یادتون باشه، این مراحل فقط برای مطالبه اجاره بها نیست، بلکه پیش نیاز درخواست تخلیه در آینده هم محسوب میشه. بدون این اخطارها، دادگاه ممکنه دعوای تخلیه شما رو قبول نکنه.

مدارکی که باید آماده کنید

برای اینکه ادعای شما توی دادگاه پذیرفته بشه، باید مدارک لازم رو داشته باشید. این مدارک، اثبات کننده رابطه استیجاری و عدم پرداخت اجاره بها هستند:

1. اجاره نامه: اصل و کپی اجاره نامه، چه رسمی باشه و چه عادی. اگه شفاهی بوده، باید با شواهد دیگه (مثل شهادت شهود، واریزی های قبلی) رابطه استیجاری رو ثابت کنید.
2. اسناد مالکیت: مدارک اثبات مالکیت شما بر مغازه (سند رسمی).
3. رسیدهای عدم پرداخت: اگه رسیدهایی دارید که نشون میده اجاره دریافت نشده یا تأخیر داشته، حتماً ارائه بدید. در غیر این صورت، اثبات عدم پرداخت اجاره به عهده مستأجر خواهد بود.
4. اظهارنامه یا اخطاریه: کپی برابر اصل اظهارنامه ای که فرستادید یا اخطاریه ای که از دفترخانه صادر شده، همراه با برگه ابلاغ اون.

هر چقدر مدارک کامل تر و دقیق تر باشن، مسیر شما توی دادگاه هموارتر خواهد بود.

تخلیه مغازه: مسیر حقوقی برای موجر

بعد از اینکه مراحل اولیه مطالبه اجاره رو انجام دادید و مستأجر باز هم بدهی اش رو پرداخت نکرد، حالا نوبت به اقدام برای تخلیه مغازه میرسه. این بخش، قلب ماجرای عدم پرداخت اجاره مغازه است و بسته به نوع قرارداد شما، روش های متفاوتی داره.

شرط و شروط اصلی برای درخواست تخلیه

برای اینکه درخواست تخلیه شما در مراجع قضایی قبول بشه، چند تا شرط اساسی باید رعایت بشه:

1. اثبات رابطه استیجاری: شما باید ثابت کنید که مستأجر واقعاً مغازه شما رو اجاره کرده و قراردادی بین شما وجود داشته. این کار معمولاً با اجاره نامه انجام میشه.
2. گذشتن مهلت ۱۰ روزه: باید از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه به مستأجر، حداقل ۱۰ روز گذشته باشه و مستأجر توی این مدت اجاره رو پرداخت نکرده باشه.
3. اثبات عدم پرداخت به عهده مستأجر: یک نکته خیلی مهم اینه که وقتی شما دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره رو مطرح می کنید، اصل بر اینه که اجاره پرداخت نشده. یعنی این مستأجره که باید توی دادگاه ثابت کنه اجاره رو داده (با ارائه رسید، فیش بانکی و…).

نوع قرارداد و تأثیرش بر روند تخلیه

همانطور که قبلاً هم گفتیم، نوع اجاره نامه (رسمی یا عادی/شفاهی) روی سرعت و نحوه پیگیری دعوای تخلیه تأثیر مستقیم داره:

قرارداد اجاره رسمی: سریع تر و راحت تر

اگه قرارداد اجاره مغازه شما توی دفترخونه اسناد رسمی ثبت شده باشه، کار شما کمی راحت تره و مراحلش هم سریع تر پیش میره. در این حالت:

• درخواست صدور اجراییه از دفترخانه: اگه مستأجر با وجود دریافت اخطاریه از دفترخانه، توی مهلت مقرر اجاره رو پرداخت نکنه، شما می تونید مستقیم از همون دفترخانه، درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک رو بکنید.
• بدون نیاز به دادگاه: مزیت بزرگ این روش اینه که دیگه نیازی به طرح دعوا توی دادگاه نیست و خود دفترخانه (از طریق اداره اجرای ثبت) مراحل اجرایی رو پیگیری می کنه. این کار هم زمان کمتری می بره و هم هزینه هاش کمتره.

قرارداد اجاره عادی یا شفاهی: راه دادگاه در پیشه!

اما اگه اجاره نامه شما عادی (همون قولنامه دستی) باشه یا اصلاً قرارداد کتبی نداشته باشید و شفاهی توافق کرده باشید، داستان فرق می کنه. در این موارد:

• تقدیم دادخواست به دادگاه: بعد از اینکه اظهارنامه رو فرستادید و مهلت ۱۰ روزه تموم شد، باید با تقدیم دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنید.
• مراحل دادرسی: اینجا دیگه پای دادگاه و جلسات دادرسی وسطه. دادگاه مدارک شما و دفاعیات مستأجر رو بررسی می کنه و اگه تخلف مستأجر رو احراز کنه، حکم تخلیه رو صادر می کنه.

همین تفاوت هاست که باعث میشه خیلی ها توصیه کنن حتماً اجاره نامه رو رسمی کنید تا دردسرهای بعدی کمتر بشه.

مواقع خاصی که تخلیه راحت تره

قانون گذار برای بعضی شرایط خاص، سخت گیری کمتری برای موجر در نظر گرفته و روند تخلیه رو ساده تر کرده. البته این موارد بیشتر در مورد قانون سال ۱۳۵۶ (سرقفلی) صادقه:

• اگه مستأجر تو یک سال، سه بار اجاره نداد: اگه مستأجر در طول یک سال، دو بار اجاره رو با تأخیر پرداخت کنه (بعد از دریافت اخطار یا اظهارنامه) و برای بار سوم هم در موعد مقرر اجاره رو نپردازه، موجر می تونه بدون نیاز به اخطار مجدد، مستقیم از دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه قطعی رو بکنه. در این حالت، حکم دادگاه قطعیه و قابل تجدیدنظرخواهی هم نیست.
• اجاره بها بعد از تعدیل قانونی پرداخت نشه: فرض کنید دادگاه حکم به تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره بها داده باشه و مستأجر با وجود قطعی شدن این حکم، اجاره بهای جدید رو پرداخت نکنه. در این شرایط هم موجر می تونه درخواست تخلیه بده.

مستأجر بدقول: چطور از حقش دفاع کنه؟

حالا از دید مستأجر نگاه کنیم. اگه شما مستأجر هستید و به هر دلیلی نتونستید اجاره رو به موقع پرداخت کنید و حالا با درخواست تخلیه موجر روبرو هستید، ناامید نشید. هنوز راه هایی برای دفاع از خودتون وجود داره، البته به شرطی که درست و به موقع عمل کنید.

پرداخت اجاره به علاوه ۲۰ درصد جریمه (فقط برای قانون ۵۶)

این یکی از مهمترین امتیازات قانونی برای مستأجران مشمول قانون سال ۱۳۵۶ (دارای سرقفلی) است. قانون به مستأجر این فرصت رو میده که حتی بعد از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه و قبل از اینکه حکم قطعی تخلیه صادر بشه، بدهی اجاره اش رو به علاوه ۲۰ درصد مبلغ اجاره های عقب افتاده، به نفع موجر، به صندوق دادگستری واریز کنه. اگه این کار رو انجام بدید:

• نتیجه: دادگاه دیگه حکم تخلیه صادر نمی کنه و شما فقط به پرداخت اجاره های معوقه و خسارت دادرسی محکوم می شید و می تونید توی مغازه بمونید.
• محدودیت: حواستون باشه، این ارفاق قانونی رو فقط برای یک مرتبه می تونید استفاده کنید. اگه دوباره به دلیل عدم پرداخت اجاره با دعوای تخلیه روبرو بشید، دیگه این فرصت رو نخواهید داشت و حکم تخلیه صادر میشه.

پس اگه قرارداد اجاره شما مشمول قانون ۵۶ هست و برای اولین باره که چنین مشکلی براتون پیش اومده، این گزینه رو جدی بگیرید.

اثبات اینکه اجاره رو پرداخت کردی

همانطور که گفتیم، وقتی موجر ادعای عدم پرداخت اجاره رو می کنه، این وظیفه شماست که ثابت کنید پرداخت رو انجام دادید. برای این کار، هر مدرکی که دارید رو جمع آوری کنید:

• رسید: اگه از موجر رسید کاغذی گرفتید.
• فیش بانکی: اگه اجاره رو به حساب موجر واریز کردید.
• پیامک تأیید: اگه موجر با پیامک یا هر روش دیگری دریافت اجاره رو تأیید کرده.
• شهادت شهود: اگه کسی شاهد پرداخت اجاره بوده.

این مدارک، برگ برنده شما توی دادگاه هستند و می تونن ادعای موجر رو بی اثر کنن.

موجر اجاره رو قبول نمی کنه؟

گاهی اوقات پیش میاد که مستأجر آماده پرداخت اجاره است، اما موجر یا در دسترس نیست یا عمداً از دریافت اجاره خودداری می کنه تا بتونه به بهانه عدم پرداخت، درخواست تخلیه بده. در این شرایط، دست شما بسته نیست و می تونید از قانونی استفاده کنید که بهش میگن تودیع اجاره بها:

• چطور انجام میشه؟ می تونید مبلغ اجاره رو به صندوق ثبت (اداره ثبت اسناد) یا بانکی که از طرف سازمان ثبت معرفی شده، واریز کنید.
• اهمیت رسید: حتماً رسید واریز رو نگه دارید. این رسید، حکم پرداخت رو داره و به شما کمک می کنه ثابت کنید بدهی رو ادا کردید.
• اطلاع رسانی به موجر: اگر اجاره نامه رسمی باشه، رسید رو به دفترخانه تنظیم کننده سند می دید تا به موجر اطلاع بده. اگر اجاره نامه عادی یا شفاهی باشه، رسید رو به یک دفتر اسناد رسمی تحویل می دید تا ظرف ۱۰ روز به موجر ابلاغ کنه.

این کار، حق شما رو در پرداخت اجاره حفظ می کنه و اجازه نمیده موجر با عدم دریافت، برای شما دردسر درست کنه.

ادعاهای متقابل علیه موجر

در بعضی موارد، مستأجر ممکنه خودش هم از موجر طلبکار باشه یا موجر به تعهداتش عمل نکرده باشه. مثلاً موجر کارهای ضروری برای مغازه رو انجام نداده باشه و مستأجر مجبور شده باشه خودش هزینه کنه. در این شرایط، می تونید به طور متقابل علیه موجر دعوا طرح کنید و ادعای خسارت یا عدم انجام تعهدات رو مطرح کنید. این کار می تونه روی روند دعوای تخلیه هم تأثیر بگذاره.

وقتی اجاره پرداخت نمی شه: تبعات مالی و حقوقی دیگه

ماجرای عدم پرداخت اجاره مغازه فقط به تخلیه ختم نمیشه. یه سری پیامدهای حقوقی و مالی دیگه هم هست که ممکنه برای هر دو طرف پیش بیاد و دونستن اونها خیلی مهمه.

سرنوشت سرقفلی (حق کسب و پیشه) چی میشه؟

یکی از مهمترین تبعات عدم پرداخت اجاره در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ هستند و مستأجر حق سرقفلی داره، از بین رفتن این حقه. اگه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها (و عدم استفاده از ارفاق ۲۰ درصدی) حکم تخلیه برای مستأجر صادر بشه، مستأجر حق کسب و پیشه یا تجارت رو از دست میده و باید مغازه رو بدون دریافت هیچ مبلغی بابت سرقفلی، تخلیه کنه. این خسارت خیلی بزرگی برای مستأجر محسوب میشه و نشون میده که چقدر پرداخت به موقع اجاره در این نوع قراردادها اهمیت داره.

درخواست خسارت تأخیر تأدیه و اجرت المثل ایام تصرف

موجر علاوه بر مطالبه اجاره های عقب افتاده و درخواست تخلیه، می تونه درخواست خسارت تأخیر تأدیه (جریمه دیرکرد پرداخت) و اجرت المثل ایام تصرف رو هم داشته باشه. اجرت المثل ایام تصرف، در واقع مبلغی است که بابت استفاده مستأجر از ملک بعد از پایان قرارداد اجاره، یا در صورتی که اصلاً قراردادی نبوده، مطالبه میشه. این مبالغ رو میشه همزمان با دعوای تخلیه یا به صورت جداگانه از مستأجر مطالبه کرد.

وسایل مستأجر بعد از تخلیه

اگه حکم تخلیه صادر و اجرا بشه و مستأجر وسایل و تجهیزاتش رو از مغازه برنداشته باشه، تکلیف چیست؟ در این حالت، موجر مسئولیت نگهداری از این اموال رو داره و نباید به اونها دست بزنه یا اونها رو بفروشه. معمولاً لیستی از اموال موجود تهیه میشه و در صورت عدم همکاری مستأجر، این اموال با نظارت مراجع قانونی به انبار منتقل میشن و هزینه های نگهداری اونها به عهده مستأجر خواهد بود.

پیشگیری بهتر از درمانه: نکات مهم تو قرارداد اجاره

برای اینکه از تمام این دردسرها پیشگیری کنید، بهترین راه اینه که از همون اول، یک قرارداد اجاره شفاف، کامل و دقیق تنظیم کنید. به این نکات توجه کنید:

• شفافیت در شروط فسخ و تخلیه: توی قرارداد به وضوح قید کنید که در صورت عدم پرداخت اجاره، چه شرایطی برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک وجود داره.
• تعیین روش های پرداخت: حتماً روش پرداخت اجاره (نقدی، واریز به حساب، چک) رو مشخص کنید و رسید گرفتن برای هر پرداخت رو الزامی کنید.
• ثبت قرارداد در سامانه املاک و مستغلات (کد رهگیری): حتماً اجاره نامه رو در سامانه ثبت کنید و کد رهگیری بگیرید. این کار به قرارداد شما رسمیت بیشتری میده و در آینده، روند پیگیری حقوقی رو هم تسهیل می کنه، خصوصاً برای درخواست دستور تخلیه در شوراهای حل اختلاف.

حتماً حواستان به تنظیم دقیق قرارداد اجاره مغازه باشد؛ یک قرارداد شفاف و کامل، از خیلی از دردسرهای آینده جلوگیری می کند و در وقت و هزینه های شما صرفه جویی زیادی خواهد کرد.

تفاوت های مهم: دستور تخلیه و حکم تخلیه

احتمالاً در مسیر پیگیری عدم پرداخت اجاره مغازه، با دو اصطلاح دستور تخلیه و حکم تخلیه روبرو می شوید. این دو با هم فرق دارند و دونستن این تفاوت ها برای تصمیم گیری درست، خیلی مهمه.

دستور تخلیه: این یک راه سریع تر و ساده تر برای تخلیه ملک است، اما فقط برای اجاره نامه هایی که بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و دو شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند، قابل اجراست. همچنین باید مدت اجاره تموم شده باشد. دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و نیازی به تشکیل جلسه دادرسی طولانی ندارد. پس از صدور، معمولاً ظرف یک هفته تا ۱۰ روز اجرا می شود و امکان اعتراض در مراحل بالاتر (تجدیدنظر) وجود ندارد.

حکم تخلیه: این مورد برای همه انواع قراردادهای اجاره (چه رسمی، چه عادی، چه مربوط به قانون ۵۶ یا ۷۶) قابل اجراست، اما نیاز به طی کردن مراحل دادرسی در دادگاه دارد. یعنی موجر باید دادخواست تخلیه بدهد، جلسات دادگاه برگزار شود و در نهایت، قاضی حکم به تخلیه صادر کند. این فرآیند معمولاً زمان برتر است و حکم صادره قابل اعتراض در مراجع بالاتر (مثل دادگاه تجدیدنظر) خواهد بود.

بنابراین، سرعت و نوع قرارداد، اصلی ترین تفاوت بین این دو مسیر حقوقی هستند. اگر قرارداد شما از نوعی است که امکان گرفتن دستور تخلیه را می دهد، این راه حل سریع تر و کم دردسرتر است. در غیر این صورت، چاره ای جز طی کردن مسیر طولانی تر دادگاه و گرفتن حکم تخلیه نیست.

برای روشن تر شدن تفاوت ها، جدول زیر را ببینید:

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
نوع قرارداد	عادی (بعد از 1376 و دارای دو شاهد)	همه قراردادها (پس از دادرسی)
مرجع صدور	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی
نیاز به دادرسی	ندارد (بررسی شکلی)	دارد (تشکیل پرونده، جلسات)
زمان اجرا	سریع تر (معمولاً 1 هفته تا 10 روز)	طولانی تر (پس از قطعیت حکم)
حق اعتراض	ندارد	دارد (تجدیدنظر، فرجام)

در هر دو حالت، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه (چه دستور و چه حکم)، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در مورد اجرای حکم هم، پس از صدور رأی قطعی و در صورت امتناع مستأجر از تخلیه، واحد اجرای احکام دادگستری وارد عمل می شود. دادگاه معمولاً به مستأجر بین ۱۰ روز تا ۲ ماه مهلت می دهد تا مغازه را تخلیه کند.

جمع بندی: حرف آخر

عدم پرداخت اجاره مغازه، یکی از اون مسائلیه که می تونه هم برای موجر و هم برای مستأجر، سردردهای زیادی ایجاد کنه. توی این مقاله سعی کردیم تمام جنبه های حقوقی و عملی این موضوع رو به زبان ساده براتون توضیح بدیم؛ از تفاوت قوانین گرفته تا مراحل گام به گام مطالبه اجاره و تخلیه، و حتی دفاعیات مستأجر. دیدید که چقدر نوع قرارداد (رسمی یا عادی، با سرقفلی یا بدون سرقفلی) روی روند کار تأثیر میذاره و چقدر آگاهی از حقوق و تکالیف خودتون می تونه توی حل و فصل ماجرا بهتون کمک کنه.

چه موجر باشید و نگران اجاره های پرداخت نشده، چه مستأجر باشید و در تنگنای مالی قرار گرفته اید، مهمترین نکته اینه که به موقع و درست اقدام کنید. تأخیر در انجام مراحل قانونی، می تونه هزینه های سنگین تر و پیچیدگی های بیشتری رو به دنبال داشته باشه. یادتون باشه که قوانین اجاره پیچیدگی های خاص خودش رو داره و هر پرونده ای، جزئیات منحصربه فردی داره که ممکنه توی نگاه اول مشخص نباشه.

به یاد داشته باشید، در پرونده های حقوقی مربوط به اجاره مغازه، هر تصمیمی بدون مشورت با وکیل متخصص، می تواند عواقب جبران ناپذیری داشته باشد و شما را وارد چالش های بزرگتری کند.

پس بهتره در هر مرحله ای که هستید، از یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص تو این زمینه کمک بگیرید تا با خیال راحت و مطمئن، بهترین راه رو انتخاب کنید و از حقوق خودتون به بهترین شکل دفاع کنید.