دعوای تخلیه در صلاحیت کجاست

دعوای تخلیه ملک، بسته به نوع قرارداد (عادی یا رسمی) و موضوع خاص دعوا (مثل وجود سرقفلی)، غالباً در صلاحیت دادگاه صلح است، اما در موارد خاصی ممکن است اداره اجرای ثبت یا حتی دادگاه عمومی حقوقی هم وارد عمل شود. این تغییرات به خصوص پس از اصلاحیه قانون شوراهای حل اختلاف در سال 1402 اهمیت زیادی پیدا کرده است.

تاحالا شده مستأجرتون بعد از تموم شدن قرارداد، از تخلیه ملک طفره بره و شما بمونید و یک دنیا دردسر؟ یا شاید مستأجر هستید و حس می کنید حقتون پایمال شده و مالک قصد داره بی دلیل شما رو بیرون کنه؟ خب، تو این جور مواقع، اولین سوالی که پیش میاد اینه که اصلاً برای پیگیری حقمون باید سراغ کدوم مرجع قانونی بریم؟ این قضیه به ظاهر ساده، پیچیدگی های خاص خودش رو داره، مخصوصاً با تغییراتی که تازگی ها تو قوانین اتفاق افتاده.

موضوع صلاحیت مراجع قضایی در پرونده های تخلیه، از اون دست مسائلیه که خیلی ها رو گیج می کنه. یک اشتباه کوچیک تو تشخیص مرجع صالح، می تونه کلی وقت و هزینه رو از بین ببره و مسیر حقوقی شما رو به بیراهه بکشونه. پس خیلی مهمه که با چشم باز و اطلاعات کافی، قدم بردارید.

تو این مقاله، قراره با هم یک سفر کامل به دنیای دعوای تخلیه داشته باشیم. از اونجا که این موضوع پیچیده و پر از جزئیاته، سعی می کنیم تا جایی که ممکنه، با زبانی ساده و خودمونی، تمام ابعادش رو بررسی کنیم. از مفاهیم پایه شروع می کنیم، میریم سراغ تغییرات قانونی جدید (که حسابی مهم هستن)، بعدش مراحل عملیاتی رو با هم مرور می کنیم و در آخر هم به نکات ریز و درشتی که ممکنه به دردتون بخوره، اشاره می کنیم. پس اگه دنبال یک راهنمای جامع و کاربردی هستید تا بدون سردرگمی، از حقوق خودتون دفاع کنید، جای درستی اومدید.

دعوای تخلیه ید چیست و چرا اینقدر مهم است؟ (مفاهیم پایه)

تصور کنید ملکی رو اجاره دادید و حالا مدت قرارداد تموم شده. مستاجر هم لطف می کنه و ملک رو تخلیه نمی کنه! یا شاید شما مستاجر هستید و مالک بدون دلیل قانونی می خواد شما رو از خونه بیرون کنه. اینجا دقیقاً همون نقطه ایه که دعوای تخلیه ید وارد گود میشه. به زبان ساده، دعوای تخلیه ید وقتی مطرح میشه که کسی ملک رو به اجازه مالک تو تصرف خودش داشته، اما حالا به دلایل قانونی (مثلاً تموم شدن قرارداد اجاره) حق این تصرف ازش گرفته شده و باید ملک رو تحویل بده، ولی نمیده. این دعوا از اون جهت مهمه که به حقوق مالکیت افراد احترام می ذاره و به صاحب ملک این امکان رو میده تا با کمک قانون، ملکش رو پس بگیره.

حالا سوال پیش میاد که چه زمانی دعوای تخلیه ید قابل طرحه؟ این دعوا معمولاً تو شرایط زیر کاربرد داره:

• پایان مدت اجاره: این رایج ترین حالته. یعنی قرارداد اجاره تموم شده و مستاجر حاضر به تخلیه نیست.
• فسخ قرارداد اجاره: اگه یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) به خاطر تخلف طرف مقابل یا وجود شرط فسخ، قرارداد رو فسخ کنه.
• انحلال قرارداد: در مواردی که قرارداد اجاره به هر دلیلی (مثلاً اقاله یا شرط انفساخ) منحل میشه و مستاجر باید ملک رو تحویل بده.
• سایر موارد اذن در تصرف: گاهی اوقات، کسی به غیر از مستاجر هم ممکنه با اجازه مالک تو ملکی ساکن باشه (مثلاً مهمان موقتی یا امانت دار). اگه این اجازه تموم بشه و شخص ملک رو تخلیه نکنه، دعوای تخلیه ید مطرح میشه.

شناخت این دعوا خیلی مهمه چون جلوی سواستفاده و پایمال شدن حقوق مالک رو میگیره. حالا بیایید سراغ یک سری مفاهیم که معمولاً با تخلیه ید اشتباه گرفته میشن.

تفاوت دعوای تخلیه ید با خلع ید: یک اشتباه رایج!

تخلیه ید و خلع ید دو تا دعوای کاملاً متفاوت هستن که خیلی ها اون ها رو با هم اشتباه می گیرن. در حالی که هر دو به منظور بیرون کردن فردی از ملک مطرح میشن، اما ریشه و مبنای قانونی شون زمین تا آسمون فرق داره. اجازه بدید یک بار برای همیشه این تفاوت رو شفاف کنیم:

• دعوای تخلیه ید: این دعوا علیه کسی مطرح میشه که از اول با اجازه و اذن مالک وارد ملک شده و توش ساکن شده. یعنی، تصرفش از ابتدا قانونی بوده. اما حالا این اجازه به دلایلی (مثلاً پایان مدت اجاره یا فسخ قرارداد) از بین رفته و شخص باید ملک رو ترک کنه ولی نمی کنه. تو این دعوا، مالکیت خواهان معمولاً مسلم و قطعیه.
• دعوای خلع ید: این دعوا علیه کسی مطرح میشه که از همون اول بدون اجازه مالک و به صورت غاصبانه وارد ملک شده و اون رو تصرف کرده. یعنی تصرفش از ابتدا غیرقانونی بوده. اینجا خواهان (صاحب ملک) باید اثبات کنه که مالک ملکه و متصرف هم بدون اجازه اون، ملک رو اشغال کرده. پس مبنای اصلی خلع ید، حمایت از حق مالکیت در برابر تصرفات غیرقانونیه.

ویژگی	دعوای تخلیه ید	دعوای خلع ید
مبنای تصرف اولیه	با اذن و اجازه مالک (قانونی)	بدون اذن و اجازه مالک (غاصبانه)
نوع حمایت قانونی	حمایت از حق مالکیت و پایان اذن تصرف	حمایت از حق مالکیت در برابر غصب
نیاز به اثبات مالکیت	معمولاً مالکیت مفروض است	اثبات مالکیت خواهان ضروری است
کاربرد رایج	پایان قرارداد اجاره، پایان عاریه و غیره	اشغال غیرقانونی ملک، تصرف عدوانی (در صورتی که خواهان مالک باشد)

همونطور که میبینید، تفاوت اصلی تو اینه که آیا طرف مقابل از اول با اجازه تو ملک بوده یا نه. حواستون باشه که تشخیص این موضوع تو شروع یک دعوا حسابی سرنوشت ساز میشه و مسیر پرونده رو عوض می کنه.

تخلیه ید یا تصرف عدوانی؟ کدام به کار شما می آید؟

دعوای دیگه که ممکنه با تخلیه ید قاطی بشه، دعوای رفع تصرف عدوانی هست. این دو دعوا هم تفاوت های مهمی با هم دارن که اگه ندونید، ممکنه مسیر اشتباهی رو تو دادگاه برید. بیایید این یکی رو هم روشن کنیم:

• دعوای تخلیه ید: باز هم تأکید می کنیم، این دعوا مربوط به زمانیه که فردی با اجازه مالک تو ملک تصرف داشته، اما حالا این اجازه از بین رفته و باید ملک رو تحویل بده. تو این دعوا، به مالکیت و رابطه قراردادی توجه میشه.
• دعوای رفع تصرف عدوانی: این دعوا برای زمانیه که کسی بدون اجازه، ملکی رو که قبلاً تو تصرف شما بوده، به زور یا به صورت غیرقانونی از چنگتون درآورده. تو این دعوا، لازم نیست حتماً مالک ملک باشید! همین که ثابت کنید قبل از اون شخص، ملک تو تصرف شما بوده و اون هم بدون حق و اجازه، عدواناً (یعنی به زور یا غیرقانونی) تصرف کرده، برای طرح دعوا کافیه. هدف اینجا حمایت از متصرف سابق (کسی که قبلاً ملک رو تو تصرف داشته) هست، نه لزوماً مالک.

ویژگی	دعوای تخلیه ید	دعوای رفع تصرف عدوانی
مبنای حمایت	حق مالکیت و اذن در تصرف	تصرف سابق و جلوگیری از دست درازی
نیاز به اثبات مالکیت	بله (خواهان باید مالک باشد)	خیر (خواهان فقط باید متصرف سابق باشد)
مبنای تصرف خوانده	با اذن اولیه مالک و سپس غیرمجاز	از ابتدا غیرقانونی و عدوانی
کاربرد	پایان اجاره، عاریه، و غیره	تصرف ملک به زور یا غیرقانونی از دست متصرف قبلی

پس، اگه ملک رو از اول قانونی به کسی سپردید و حالا پس نمی ده، تخلیه ید به کارتون میاد. اما اگه کسی بدون اجازه و با زور، ملکی که دست شما بوده رو گرفته، باید سراغ رفع تصرف عدوانی برید. هر کدوم از این دعواها، مراجع صالح و روند رسیدگی مخصوص به خودشون رو دارن.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه کجاست؟ (پاسخ اصلی به کیورد)

رسیدیم به قلب ماجرا! حالا که فهمیدیم تخلیه ید چی هست و چه فرقی با بقیه دعواها داره، وقتشه بریم سراغ اینکه اصلاً برای این دعوا باید در خونه کدوم مرجع قضایی رو بزنیم؟ این بخش از همه مهم تره، چون همونطور که گفتم، یک اشتباه تو انتخاب مرجع صالح، می تونه تمام زحماتتون رو به باد بده.

تحولات جدید: از شورای حل اختلاف تا دادگاه صلح (قانون 1402)

یکی از مهم ترین تغییرات تو این حوزه، اصلاحیه قانون شوراهای حل اختلاف هست که تو سال 1402 اتفاق افتاد. این تغییر، حسابی قواعد بازی رو عوض کرده و خیلی ها رو سردرگم کرده. اجازه بدید ببینیم چه خبر شده:

• قبل از اصلاحیه (قبل از 22 شهریور 1402): قبل از این تاریخ، شوراهای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به بعضی از دعاوی تخلیه رو داشتن، البته با یک سقف مالی مشخص. اگه مبلغ اجاره بها یا ارزش خواسته (مثلاً خسارت) از اون سقف بالاتر می رفت، صلاحیت با دادگاه عمومی بود. همچنین، شوراها می تونستن دستور تخلیه فوری هم صادر کنن، البته تحت شرایطی خاص.
• پس از اصلاحیه (مصوب 1402): اینجا خبر مهم اینه که شوراهای حل اختلاف دیگه تو پرونده های تخلیه، صلاحیت رسیدگی ندارن! بله، درست شنیدید. با تصویب بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، حالا مرجع اصلی و صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه عین مستاجره، دادگاه صلح هست.

این یعنی چی؟ یعنی اگه قراره دعوای تخلیه مطرح کنید (چه بخواهید حکم تخلیه بگیرید چه دستور تخلیه فوری)، باید به جای شورا، به دادگاه صلح مراجعه کنید. البته مثل همیشه، یک سری استثنائات هم هست. دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، همچنان تو صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی هستن و دادگاه صلح به اون ها رسیدگی نمی کنه. پس اگه ملک شما تجاریه و بحث سرقفلی مطرحه، حواستون باشه که باید به دادگاه عمومی برید.

صلاحیت بر اساس نوع قرارداد اجاره: رسمی یا عادی؟

فقط نوع دعوا و قانون جدید مهم نیست، نوع قراردادی که بین شما و مستاجر (یا متصرف) بسته شده هم حسابی تو تعیین مرجع صالح اثرگذاره:

1. قرارداد اجاره رسمی (تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی):

   اگه قرارداد اجاره شما تو یک دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشه، نیازی به مراجعه به دادگاه یا دادگاه صلح نیست! تو این حالت، شما می تونید مستقیم به اداره اجرای ثبت مراجعه کنید و درخواست اجرای مفاد سند رسمی رو بدید. اداره ثبت خودش کار تخلیه رو براتون پیگیری می کنه و دستور تخلیه رو صادر و اجرا می کنه. این راه معمولاً سریع تر و کم دردسرتره.

2. قرارداد اجاره عادی (دارای شرایط ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376):

   اگه قرارداد اجاره شما عادیه، یعنی تو بنگاه معاملات ملکی یا به صورت دست نویس بین طرفین تنظیم شده، اما یک سری شرایط رو داره، می تونید سراغ دستور تخلیه فوری برید. این شرایط طبق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 شامل اینهاست:

   • قرارداد به صورت کتبی باشه.
   • مدت اجاره توش قید شده باشه.
   • زیر قرارداد، دو تا شاهد امضاش کرده باشن.

   اگه قراردادتون این شرایط رو داشت و مدت اجاره هم تموم شده بود، می تونید به دادگاه صلح مراجعه کنید و درخواست صدور دستور تخلیه فوری رو بدید. مزیت دستور تخلیه اینه که مثل حکم نیست که نیاز به طی مراحل طولانی دادرسی و تجدیدنظر و این حرفا داشته باشه. اگه شرایطش مهیا باشه، دادگاه صلح سریع تر دستور رو صادر می کنه.

3. قرارداد اجاره عادی (فاقد شرایط ماده 1 قانون 1376 یا سایر موارد انحلال):

   حالا اگه قرارداد اجاره شما عادیه اما اون شرایط بالا رو نداره (مثلاً شاهد نداره، یا مدت اجاره مشخص نشده) یا اصلاً بحث مربوط به پایان مدت اجاره نیست و به خاطر فسخ یا انحلال قرارداد، مستاجر باید ملک رو تخلیه کنه، دیگه نمی تونید سراغ دستور تخلیه فوری برید. تو این حالت، باید به دادگاه صلح مراجعه کنید و یک دادخواست حکم تخلیه مطرح کنید. این روش یک مقدار زمان برتره چون دادگاه باید به کل قضیه رسیدگی کنه، جلسات دادرسی تشکیل بده و در نهایت حکم صادر کنه. تازه اگه حکم صادر بشه، طرف مقابل ممکنه حق اعتراض و تجدیدنظر داشته باشه.

صلاحیت محلی: ملک کجاست، دادگاه کجاست؟

بعد از اینکه مرجع صالح (دادگاه صلح، اداره ثبت یا دادگاه عمومی) رو فهمیدیم، یک نکته دیگه هم هست که خیلی مهمه: صلاحیت محلی. یعنی تو کدوم شهر یا منطقه باید دعوا رو مطرح کنیم؟ تو دعوای تخلیه، خیلی ساده ست: دادگاه (یا مرجع) صالح، اون دادگاهی هست که ملک تو حوزه قضایی اون قرار داره. پس اگه ملک شما تو تهرانِ، باید به دادگاه صلح تهران مراجعه کنید، نه مثلاً اصفهان!

چه وقت دعوای تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی می رود؟

همونطور که بالا هم اشاره کردم، با اینکه دادگاه صلح حالا مرجع اصلی رسیدگی به اکثر دعاوی تخلیه شده، اما یک جاهایی هم هست که پای دادگاه عمومی حقوقی وسط میاد. کی؟

• موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه: اگه ملک تجاری باشه و بحث سرقفلی یا حق کسب و پیشه مطرح باشه، مثلاً موجر بخواد به دلیل نیاز شخصی ملک رو تخلیه کنه که مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجره، اینجا باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید. این موارد از صلاحیت دادگاه صلح خارج هستن.
• دعاوی ترکیبی با خواسته های مالی بالا: گاهی اوقات، دعوای تخلیه با خواسته های مالی دیگه ای همراه میشه. مثلاً علاوه بر تخلیه، مطالبه اجاره بهای معوقه یا خساراتی که مستاجر به ملک زده، مطرح میشه. اگه مجموع این خواسته های مالی از اون سقف نصاب مالی ای که برای دادگاه صلح تعریف شده (که هر سال توسط رئیس قوه قضائیه اعلام میشه) بالاتر باشه، ممکنه صلاحیت رسیدگی به دادگاه عمومی حقوقی بره. البته با قانون جدید 1402، دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی تا سقف 200 میلیون تومان رو پیدا کرده که بخش زیادی از دعاوی تخلیه رو پوشش میده. با این حال، همیشه این احتمال وجود داره که مبلغ خسارت یا اجاره بهای معوقه اونقدر زیاد باشه که پرونده به دادگاه عمومی منتقل بشه.

حواستان باشد که تعیین مرجع صالح، قدم اول و حیاتی در هر دعوای حقوقی است. یک اشتباه در این مرحله، می تواند کل پرونده را با مشکل روبرو کند و باعث اتلاف وقت و هزینه زیادی شود. پس قبل از هر اقدامی، از صلاحیت مرجع مطمئن شوید.

قوانین بالادستی که باید بشناسید

تو هر پرونده حقوقی، شناخت قوانینی که زیربنای تصمیم گیری های دادگاه هستن، حسابی به درد می خوره. دعوای تخلیه هم از این قاعده مستثنی نیست. برای اینکه بهتر متوجه بشید روند کار چطوره و قاضی بر اساس چی حکم میده، بد نیست نگاهی به این قوانین بندازیم:

• قانون مدنی: این قانون مادر همه قوانین خصوصی تو ایرانه و مواد مربوط به عقد اجاره (از ماده 466 تا 506) رو شامل میشه. اصول کلی و قواعد پایه اجاره، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر، و شرایط انحلال قرارداد رو تو این قانون پیدا می کنید.
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356: این قانون بیشتر به روابط اجاره ای مربوط میشه که قبل از سال 1376 منعقد شدن و عمدتاً تو مورد املاک تجاری کاربرد داره. بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه، ریشه در این قانون داره و اگه پرونده شما مربوط به املاک تجاری قدیمی باشه، باید حسابی بهش توجه کنید. این قانون باعث پیچیدگی بیشتر تو پرونده های تجاری میشه.
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376: این قانون برای قراردادهای اجاره ای که بعد از سال 1376 منعقد شدن، به خصوص املاک مسکونی، وضع شده. یکی از مهم ترین ویژگی های این قانون، امکان صدور دستور تخلیه فوری هست که اگه قرارداد اجاره شرایط ماده 1 این قانون رو داشته باشه (کتبی، مدت دار و با دو شاهد)، میشه ازش استفاده کرد. بیشتر پرونده های تخلیه امروزی، زیر چتر این قانون قرار می گیرن.
• قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402: این همون قانونیه که حسابی گرد و خاک کرده! با این اصلاحیه، همونطور که گفتیم، صلاحیت رسیدگی به بیشتر دعاوی تخلیه (به جز سرقفلی و حق کسب و پیشه) از شورای حل اختلاف به دادگاه صلح منتقل شد. پس اگه می خواید بدونید مرجع صالح کیه، حتماً باید این قانون جدید رو بشناسید.
• قانون اجرای احکام مدنی: بعد از اینکه حکم یا دستور تخلیه صادر شد، تازه نوبت به اجرا می رسه. این قانون مشخص می کنه که چطور باید حکم رو به مرحله اجرا درآورد، چه مراحلی باید طی بشه و نقش مأمورین اجرا و کلانتری چیه.

شناخت این قوانین به شما کمک می کنه تا با دید بازتری به پرونده نگاه کنید و بدونید چه انتظاری از روند قضایی داشته باشید.

قدم به قدم تا تخلیه: مراحل عملی

خب، حالا که از مباحث تئوری و قانونی گذشتیم، بیایید ببینیم تو دنیای واقعی چطور باید یک دعوای تخلیه رو شروع کنیم و جلو ببریم. این مراحل رو با دقت دنبال کنید تا مسیرتون آسون تر باشه:

آماده سازی مدارک: چوب جادوی شما

قبل از اینکه هر قدمی بردارید، باید مدارک لازم رو جمع و جور کنید. این مدارک مثل چوب جادوی شما تو دادگاه عمل می کنن و بدون اون ها، کارتون پیش نمیره:

• قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرکه. باید اصل قرارداد رو داشته باشید. فرقی نمی کنه رسمی باشه یا عادی.
• سند مالکیت ملک: اگه شما مالک هستید، باید سند مالکیت ملک (سند تک برگ، دفترچه یا حتی قولنامه معتبر در صورت عدم وجود سند رسمی) رو ارائه بدید.
• کارت ملی و شناسنامه: مدارک هویتی خودتون.
• اظهارنامه (در صورت لزوم): گاهی اوقات لازمه که قبل از طرح دعوا، با ارسال اظهارنامه به مستاجر، رسماً ازش بخواهید ملک رو تخلیه کنه یا اجاره بها رو پرداخت کنه. این اظهارنامه می تونه به عنوان دلیلی برای اثبات عدم همکاری مستاجر تو دادگاه استفاده بشه.
• رسیدهای پرداخت اجاره بها (در صورت مطالبه اجاره بهای معوقه): اگه مستاجر اجاره رو نداده، مدارکی که نشون میده شما اجاره رو دریافت نکردید (مثلاً پیامک های واریز نشدن، یا عدم وجود رسید) یا مدارک مربوط به میزان اجاره بها.
• مدارک مربوط به خسارات وارده (در صورت مطالبه خسارت): اگه به ملک خسارت وارد شده، فاکتورها، عکس ها، نظر کارشناس و هر مدرک دیگه که خسارت رو اثبات کنه.

تنظیم دادخواست یا درخواست تخلیه: دقیق و بدون ابهام

حالا که مدارکتون آماده ست، باید خواسته خودتون رو تو قالب یک برگه رسمی (دادخواست یا درخواست) به دادگاه اعلام کنید. این مرحله حسابی دقیقه و باید خیلی با وسواس انجام بشه:

• مشخص کردن دقیق خواسته: تو این قسمت باید دقیقاً بگید چی می خواید. تخلیه عین مستاجره یا دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه به دلیل فسخ قرارداد و…
• علت تخلیه: باید دلیل قانونی درخواست تخلیه رو بنویسید. مثلاً پایان مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها یا تعدی و تفریط مستاجر (یعنی آسیب زدن به ملک) و…
• اطلاعات طرفین: مشخصات کامل خودتون و مستاجر (خواهان و خوانده).
• اطلاعات ملک: آدرس دقیق و مشخصات ثبتی ملک.
• مستندات: اشاره به مدارکی که آماده کردید و قراره به دادخواست پیوست بشن.

تو این مرحله، استفاده از فرم های آماده دادخواست که تو دفاتر خدمات قضایی هست، می تونه کمک کننده باشه، اما اگه پیچیدگی خاصی وجود داره، بهتره از یک وکیل کمک بگیرید.

ثبت دادخواست و پرداخت هزینه های دادرسی

بعد از تنظیم دادخواست، باید اون رو تو دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید. تو این مرحله باید هزینه های دادرسی رو هم پرداخت کنید. مبلغ این هزینه ها بسته به نوع خواسته و ارزش اون متفاوته. بعد از ثبت، یک کد رهگیری به شما داده میشه که با اون می تونید وضعیت پرونده تون رو پیگیری کنید.

روند رسیدگی در دادگاه صلح: از جلسه تا حکم

پس از ثبت دادخواست، پرونده شما به یکی از شعب دادگاه صلح ارجاع میشه. حالا نوبت به مراحل رسیدگی تو دادگاه می رسه:

• ابلاغ به طرف مقابل: دادگاه، وقت رسیدگی رو تعیین می کنه و به هر دو طرف (شما و مستاجر) ابلاغ می کنه تا تو جلسه حاضر بشن.
• تشکیل جلسه: تو جلسه دادگاه، قاضی به حرف های هر دو طرف گوش میده. شما دلایل و مدارکتون رو ارائه میدید و مستاجر هم فرصت داره که از خودش دفاع کنه.
• بررسی مدارک و شهود: قاضی مدارک رو بررسی می کنه، اگه لازمه تحقیقات محلی یا کارشناسی انجام میده و اگه شهودی هستن، شهادتشون رو می شنوه.
• صدور حکم یا دستور: در نهایت، بسته به نوع خواسته و مدارک و دفاعیات، قاضی یا حکم تخلیه صادر می کنه (که ممکنه قابل تجدیدنظر باشه) یا اگه شرایطش مهیا باشه، دستور تخلیه فوری رو صادر می کنه (که معمولاً قطعیه).

اجرای حکم/دستور تخلیه: مرحله پایانی با کمک قانون

تبریک! حالا که حکم یا دستور تخلیه رو گرفتید، وقتشه که اون رو به مرحله اجرا برسونید. این مرحله هم خودش ریزه کاری هایی داره:

• درخواست اجرای حکم: باید به واحد اجرای احکام دادگستری (که در کنار دادگاه صلح فعالیت می کنه) مراجعه کنید و درخواست اجرای حکم یا دستور تخلیه رو بدید.
• صدور اجراییه: واحد اجرا، یک برگه به نام اجراییه صادر می کنه و به مستاجر ابلاغ میشه که ظرف مهلت قانونی (معمولاً چند روز) ملک رو تخلیه کنه.
• حضور مأمور اجرا و کلانتری: اگه مستاجر بعد از ابلاغ اجراییه باز هم تخلیه نکرد، مأمور اجرای احکام به همراه مأمور کلانتری و نیروی انتظامی، به محل ملک میرن و ملک رو به صورت فیزیکی تخلیه می کنن. اگه مستاجر وسایلی تو ملک داشته باشه، صورت برداری میشه و به امین سپرده میشه یا به خودش برگردونده میشه.

ببینید، این مراحل یک مسیر کلیه. تو هر پرونده ممکنه یک سری جزئیات و پیچیدگی های خاص خودش رو داشته باشه. برای همین، بهتره که از مشاوره یک متخصص حقوقی بی بهره نمونید.

نکات ریز و درشت کنار دعوای تخلیه

پرونده های تخلیه فقط به بیرون کردن مستاجر از ملک ختم نمیشن. گاهی اوقات، مسائل جانبی دیگه ای هم هستن که باید بهشون رسیدگی بشه. این بخش به همین نکات مهم می پردازه:

خسارات وارده به ملک: چطور پول تان را بگیرید؟

فرض کنید مستاجر به ملک شما خسارت زده (مثلاً دیوارها رو خراب کرده، شیرآلات رو شکسته یا قبوض آب و برق و گاز رو پرداخت نکرده). شما به عنوان موجر، حق دارید این خسارات رو مطالبه کنید. اما چطور؟

تو قانون روابط موجر و مستاجر 1376، یک راهکار برای این موضوع پیش بینی شده. اگه شما مبلغی رو به عنوان ودیعه (رهن یا پول پیش) از مستاجر گرفته باشید، می تونید درخواست کسر خسارت رو از اون مبلغ بدید. اما این کار همینجوری نیست که خودتون دست به کار بشید و از پول کم کنید! باید این مراحل رو طی کنید:

• طرح دعوای مطالبه خسارت: باید همزمان با دعوای تخلیه یا بعد از اون، یک دادخواست جداگانه برای مطالبه خسارت به دادگاه صلح (با توجه به نصاب جدید) یا دادگاه عمومی حقوقی (اگه مبلغ بالا باشه) بدید.
• تودیع ودیعه به صندوق دادگستری: برای اینکه نشون بدید قصد سواستفاده ندارید و از طرفی مستاجر هم نگید که پول منو نمی ده، باید مبلغ ودیعه رو به صندوق دادگستری واریز کنید. با این کار، پرونده خسارت شما جلو میره و دادگاه بعد از بررسی و کارشناسی، حکم به کسر خسارت از اون مبلغ میده.

پس، موجر حق نداره خودش مستقیم از مبلغ رهن، خسارت ها رو کسر کنه. باید این کار از طریق مراجع قضایی انجام بشه تا بعداً خودش دردسر قانونی پیدا نکنه.

اجرت المثل ایام تصرف: وقتی مستاجر زیادی می ماند!

اجرت المثل یعنی مبلغی که برای استفاده از یک ملک یا مال، بدون داشتن قرارداد اجاره، باید پرداخت بشه. تو دعوای تخلیه، اگه مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد و بدون اجازه شما (یعنی عدواناً) تو ملک بمونه، شما می تونید اجرت المثل ایام تصرفش رو مطالبه کنید. یعنی به ازای هر روزی که اضافه تو ملک شما مونده، باید مبلغی رو به شما بده.

نکته مهم: معمولاً نمی تونید همزمان با دستور تخلیه فوری، اجرت المثل رو هم بخواهید. برای مطالبه اجرت المثل، شما باید یک دادخواست جداگانه به دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی (بسته به میزان اجرت المثل) بدید. تو این دعوا، دادگاه با کمک کارشناس رسمی دادگستری، میزان اجرت المثل رو تعیین می کنه. اما اگه دعوای اصلی شما حکم تخلیه بوده، گاهی اوقات می تونید در همون دادخواست، مطالبه اجرت المثل رو هم مطرح کنید و نیازی به دو تا پرونده جدا نباشه.

وجه التزام: جریمه دیرکرد تخلیه

وجه التزام، یک شرطیه که تو بعضی از قراردادها گذاشته میشه و میگه اگه یکی از طرفین به تعهدش عمل نکرد، باید یک مبلغ مشخصی رو به عنوان جریمه به طرف مقابل بده. تو قرارداد اجاره، گاهی اوقات شرط میشه که اگه مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد، ملک رو تخلیه نکنه، به ازای هر روز تأخیر، یک مبلغ مشخصی رو به عنوان وجه التزام به موجر پرداخت کنه.

خبر خوب اینه که اگه چنین شرطی تو قرارداد اجاره شما وجود داشته باشه، می تونید همزمان با دعوای تخلیه، مطالبه وجه التزام رو هم از دادگاه صلح بخواهید. این کار هم به روند پرونده سرعت میده و هم جلوی طرح دعواهای متعدد رو میگیره.

تکلیف مبلغ رهن (ودیعه) چیست؟

خیلی از موجرین نگرانن که اگه ملک رو تخلیه کنن، پول رهن (ودیعه) رو چطور به مستاجر پس بدن. قانون این مسئله رو هم پیش بینی کرده:

• لزوم استرداد همزمان: اصل بر اینه که موجر باید همزمان با تخلیه ملک توسط مستاجر، مبلغ ودیعه رو بهش برگردونه.
• تودیع به صندوق دادگستری: اگه مستاجر حاضر به تخلیه نیست یا شما به هر دلیلی نمی تونید یا نمی خواید پول رو مستقیم بهش بدید (مثلاً اختلاف دارید سر خسارت)، می تونید مبلغ ودیعه رو به صندوق دادگستری واریز کنید. با این کار، وظیفه شما به عنوان موجر ادا میشه و مستاجر دیگه نمی تونه به بهانه نگرفتن پول، از تخلیه خودداری کنه.

تخلیه ملک تجاری: داستانی پیچیده تر

تا اینجا بیشتر در مورد املاک مسکونی صحبت کردیم. اما اگه ملک شما تجاریه، داستان یک مقدار پیچیده تر میشه. تو املاک تجاری، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت مطرح میشه که ریشه اش تو قانون روابط موجر و مستاجر 1356 هست. اگه مستاجر حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه داشته باشه، تخلیه ملک به سادگی املاک مسکونی نیست و موجر باید دلایل محکم قانونی (مثلاً نیاز شخصی، بازسازی اساسی، تغییر شغل مستاجر) رو برای تخلیه ارائه بده و معمولاً هم باید مبلغی رو به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کنه. این پرونده ها از صلاحیت دادگاه صلح خارج هستن و حتماً باید تو دادگاه عمومی حقوقی مطرح بشن.

چرا به وکیل ملکی نیاز دارید؟

همونطور که دیدید، دعوای تخلیه، با اینکه به ظاهر ساده میاد، اما پر از جزئیات، قوانین مختلف و پیچیدگی هاییه که هر کسی ازش سر در نمیاره. از تشخیص نوع دعوا و مرجع صالح گرفته تا تنظیم صحیح دادخواست و پیگیری مراحل تو دادگاه، همه و همه نیاز به تخصص و تجربه دارن.

اینجاست که نقش یک وکیل ملکی حسابی پررنگ میشه. یک وکیل متخصص تو این حوزه، مثل یک راهنما و همراه کاربلد، می تونه تو تمام این مراحل کنار شما باشه و کمک کنه که:

• تشخیص دقیق نوع دعوا و مرجع صالح: وکیل می تونه با بررسی دقیق مدارک و شرایط شما، بهترین نوع دعوا و مرجع صالح رو تشخیص بده تا وقت و هزینه تون هدر نره.
• تنظیم صحیح دادخواست و لوایح: تنظیم یک دادخواست قوی و مستند، نقش کلیدی تو موفقیت پرونده داره. وکیل می تونه دادخواست و لوایح دفاعی رو به بهترین شکل ممکن تنظیم کنه.
• پیگیری موثر پرونده: روند قضایی می تونه زمان بر و خسته کننده باشه. وکیل می تونه با پیگیری مستمر و حضور تو جلسات دادگاه، پرونده رو با سرعت و دقت بیشتری جلو ببره.
• حفظ حقوق قانونی شما: وکیل از همه قوانین و مقررات باخبره و اجازه نمیده که حقوق شما (چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستاجر) پایمال بشه.
• جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه: با کمک وکیل، از اشتباهات رایجی که ممکنه باعث طولانی شدن روند پرونده یا حتی شکست اون بشه، جلوگیری می کنید.
• مشاوره تخصصی: قبل از هر اقدامی، می تونید با وکیل مشورت کنید و از راهنمایی های ارزشمندش برای تصمیم گیری درست بهره مند بشید.

پس اگه با پرونده تخلیه سروکار دارید و دوست ندارید تو پیچ و خم های قانونی گم بشید، حتماً از یک وکیل ملکی مجرب کمک بگیرید. این یک سرمایه گذاری برای حفظ آرامش و حقوق شماست.

نتیجه گیری

دعوای تخلیه ملک، یک موضوع حقوقی پرتکراره که آگاهی از جزئیات اون برای هر مالک و مستاجری واجبه. همونطور که با هم دیدیم، با تغییرات جدیدی که تو قانون شوراهای حل اختلاف اتفاق افتاده و از سال 1402 اجرایی شده، حالا بیشتر دعاوی تخلیه (به جز مواردی که سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرحه) تو صلاحیت دادگاه صلح قرار دارن. این تغییر، روند رسیدگی رو برای خیلی از پرونده ها، خصوصاً اون هایی که قرارداد عادی با شرایط قانون 1376 دارن و میشه دستور تخلیه فوری گرفت، ساده تر و سریع تر کرده.

یادتون باشه که مرجع صالح بسته به نوع قرارداد (رسمی، عادی با شاهد، عادی بدون شاهد) متفاوته. قراردادهای رسمی به اداره اجرای ثبت میرن و قراردادهای عادی به دادگاه صلح. همچنین، مسائل جانبی مثل مطالبه خسارت، اجرت المثل یا وجه التزام هم هر کدوم راه و رسم خودشون رو دارن که باید با دقت پیگیری بشن.

در نهایت، برای اینکه تو این مسیر پر پیچ و خم حقوقی دچار سردرگمی و اتلاف وقت و هزینه نشید، بهترین کار اینه که از یک متخصص حقوقی یا وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرید. یک مشاوره درست می تونه راه رو براتون روشن کنه و شانس موفقیت پرونده تون رو حسابی بالا ببره. پس، هوشیار باشید و با اطلاعات کامل قدم بردارید.