نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش، یک برگه ی حقوقی مهم برای پیش خریدارانی است که فروشنده، زیر بار تنظیم سند رسمی ملک پیش فروش رفته و تعهداتش را انجام نمی دهد. با این دادخواست می تونید از دادگاه بخواهید فروشنده رو مجبور کنه تا سند رسمی ملک پیش فروشی رو به نام شما بزنه و شما رو از نگرانی دربیاره.

معاملات ملکی، از اون دست کارهایی هستن که اگر حواسمون به همه ی ریزه کاری هاش نباشه، می تونه حسابی دردسرساز بشه. توی این بازار پرنوسان مسکن، خیلی ها برای صاحب خونه شدن یا سرمایه گذاری، سراغ ملک های پیش فروش میرن. این جور معامله ها یه عالمه مزیت دارن؛ مثلاً می تونید با قیمت مناسب تری صاحب خونه بشید یا حتی با برنامه ریزی بهتری، سرمایه تون رو مدیریت کنید. اما خب، پشت این مزایا، یه سری چالش ها و نگرانی ها هم هست که اگه بهشون بی توجه باشیم، ممکنه کار رو حسابی گره بزنه.

یکی از بزرگترین دغدغه هایی که برای پیش خریدارها پیش میاد، همین تنظیم سند رسمی ملکه. وقتی یه ملک رو پیش خرید می کنیم، تا روزی که سند به ناممون بخوره، هزار تا فکر و خیال سراغمون میاد. اگه فروشنده زیر قولش بزنه چی؟ اگه ملک رو به چند نفر بفروشه؟ اگه از عمد کار سند زدن رو عقب بندازه؟ اینجاست که پای «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش» به میون میاد. این مقاله رو نوشتیم تا مثل یه نقشه ی راه، از الف تا یای این دعوا رو بهتون بگیم و یه نمونه دادخواست عملی و کاربردی هم بذاریم جلوی دستتون که خودتون یا وکیلتون بتونید با خیال راحت ازش استفاده کنید. پس، با ما همراه باشید تا حقوق خودتون رو کامل بشناسید و اگه لازم شد، برای گرفتن حقتون اقدام کنید.

درک قرارداد پیش فروش و ضرورت تنظیم سند رسمی

وقتی اسم پیش فروش میاد، خیلی ها فکر می کنن فقط یه جور قرارداد عادی بین دو نفره. اما اینطور نیست! قانون برای این نوع معامله ها کلی جزئیات و قواعد خاص گذاشته که دونستنشون برای هر دو طرف، یعنی هم پیش خریدار و هم پیش فروشنده، خیلی ضروریه.

تعریف قرارداد پیش فروش: (با استناد به ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان)

بیاید رک و پوست کنده بگیم، قرارداد پیش فروش یعنی یه نفر (مالک زمین یا سازنده) متعهد میشه که یه واحد ساختمونی مشخص رو توی یه زمین خاص بسازه یا تکمیل کنه، و بعد اون واحد رو – چه همون اول، چه در حین ساخت، چه وقتی کارش تموم شد – به مالکیت یه نفر دیگه (پیش خریدار) دربیاره. این تعریف دقیقاً همون چیزیه که ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان بهش اشاره کرده.

فرض کنید یه سازنده، زمینی داره و میخواد روش آپارتمان بسازه. اگه قبل از اینکه آپارتمان کامل بشه، یکی از واحدها رو به شما بفروشه، این میشه یه قرارداد پیش فروش. شما پول میدید و اون متعهد میشه ساخت رو تموم کنه و واحد رو به شما تحویل بده و سند بزنه.

اهمیت و الزامات قانونی سند رسمی در پیش فروش

اینجاست که قضیه جدی تر میشه. خیلیا فکر می کنن با یه کاغذ دست نویس یا یه قرارداد عادی تو بنگاه، کار تمومه. اما ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان میگه: «قرارداد پیش فروش و نیز هرگونه واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.» معنی این حرف چیه؟ یعنی پیش فروش باید حتماً و حتماً با سند رسمی ثبت بشه.

حالا چرا اینقدر روی سند رسمی تاکید میشه؟ چون سند رسمی حکم یه شناسنامه معتبر برای ملک رو داره و به خریدار آرامش خاطر میده. اگه سندتون رسمی باشه، کسی نمیتونه ادعای مالکیت کنه، نمیتونه ملک رو دوباره بفروشه و حقوق شما کاملاً محافظت میشه. در مقابل، اگه قرارداد عادی باشه، هزار جور ریسک و خطر از جمله کلاهبرداری یا فروش ملک به چند نفر، پیش پای خریدار قرار می گیره. پس، حواستون باشه که سند رسمی، نه فقط یه کاغذ، که پشتوانه حقوقی شماست.

مجازات های قانونی عدم تنظیم سند رسمی پیش فروش

قانون گذار اونقدر به تنظیم سند رسمی در پیش فروش اهمیت داده که برای کسانی که از این کار سر باز می زنن، مجازات هم در نظر گرفته. ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان میگه: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.»

یعنی چی؟ یعنی اگه یه پیش فروشنده بدون رعایت تشریفات قانونی، ملک رو پیش فروش کنه، یا اگه مشاوران املاکی بدون اینکه طرفین رو به دفترخونه بفرستن، خودشون قرارداد پیش فروش رو تنظیم کنن، خلافکار محسوب میشن و مجازات میشن (ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان برای مشاورین املاک). این نشون میده که قانون چقدر جدی با این مسئله برخورد می کنه و چقدر برای حمایت از حقوق خریداران تلاش کرده.

چه زمانی دعوای الزام به تنظیم سند مطرح می شود؟

خب، تا اینجا فهمیدیم که سند رسمی چقدر مهمه. اما دقیقاً کی باید سراغ دادخواست الزام به تنظیم سند بریم؟ معمولاً توی این موقعیت هاست که این دعوا مطرح میشه:

1. عدم حضور فروشنده در دفترخانه: شاید رایج ترین حالت اینه که همه چیز آماده ست، شما هم پولتون رو دادید، اما وقتی نوبت به دفترخونه و زدن سند میرسه، فروشنده از اومدن سر باز میزنه یا بهانه های جورواجور میاره.
2. امتناع از انتقال پس از تکمیل: ملک تکمیل شده، تحویل داده شده، اما فروشنده به هر دلیلی سند رو منتقل نمی کنه و هی امروز و فردا می کنه.
3. وجود نقص در مدارک: گاهی اوقات، خود فروشنده مدارک لازم برای انتقال سند رو نداره یا اون ها رو تکمیل نکرده (مثلاً پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی رو نگرفته). تا این مدارک نباشه، سند رسمی هم تنظیم نمیشه.
4. انتقال ملک به شخص ثالث: در بدترین حالت، ممکنه فروشنده ملک رو به شخص دیگه ای بفروشه. در این صورت، دعوای شما پیچیده تر میشه و باید همزمان با ابطال سند معارض، درخواست الزام به تنظیم سند خودتون رو هم داشته باشید.

تو هر کدوم از این موقعیت ها، اگه نتونید با مذاکره و دوستانه مسئله رو حل کنید، چاره ای جز رفتن به سراغ دادگاه و طرح دعوا نیست.

ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

برای اینکه دعوای حقوقی تون رو درست و حسابی شروع کنید و نتیجه بگیرید، باید بدونید که این دعوا چند تا رکن اساسی داره: کی باید شکایت کنه؟ از کی شکایت کنه؟ و کجا باید شکایت رو مطرح کنه؟ بیایید این ها رو با هم مرور کنیم.

خواهان دعوا (شخص متقاضی)

خواهان یعنی کسی که دعوا رو شروع می کنه و درخواست خودش رو به دادگاه میده. توی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش، خواهان معمولاً «پیش خریدار» ملکه. یعنی همون کسی که ملک رو از سازنده یا مالک پیش خرید کرده و حالا فروشنده به تعهدش عمل نکرده. خب، این که خیلی واضح بود، درسته؟

خوانده دعوا (طرف مقابل)

خوانده کسیه که دعوا علیهش مطرح میشه و باید پاسخگو باشه. توی این پرونده، خوانده اصلی «پیش فروشنده» ملکه. یعنی همون کسی که ملک رو به شما فروخته و حالا باید سند رو به نامتون بزنه.

اما یه نکته ی خیلی مهم اینجا وجود داره که خیلیا ممکنه ندونن و همین ندونستن کار دستشون بده! اگه پیش فروشنده، خودش مالک رسمی ملک نباشه، چی؟ مثلاً فرض کنید یه سازنده، زمین رو از یه نفر دیگه گرفته و باهاش قرارداد مشارکت در ساخت بسته. توی این حالت، اون سازنده ممکنه هنوز سند رسمی به نام خودش نداشته باشه. اینجا باید چیکار کرد؟

قانون میگه توی این جور مواقع، علاوه بر اینکه باید سازنده (پیش فروشنده) رو به عنوان خوانده اصلی قید کنید، حتماً باید مالک رسمی زمین (یا ملک) رو هم به عنوان خوانده توی دادخواست بنویسید. چرا؟ چون تا زمانی که سند اصلی به نام مالک رسمی قبلیه، دادگاه نمیتونه مستقیم سند رو به نام شما بزنه و اول باید اون سند از مالک اصلی به نام پیش فروشنده منتقل بشه، بعد از پیش فروشنده به نام شما. پس، حواستون باشه اگه سازنده مالک رسمی نیست، اسم مالک اصلی هم باید توی لیست خوانده ها باشه.

مرجع صالح برای رسیدگی

حالا این دعوا رو کجا باید مطرح کنیم؟ توی کدوم دادگاه؟ قانون آیین دادرسی مدنی (ماده ۱۲) میگه که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل زمین و ساختمان)، باید توی دادگاهی مطرح بشن که ملک توی حوزه ی اون دادگاه قرار گرفته. یعنی چی؟ یعنی اگه ملک پیش خرید شده شما مثلاً توی تهرانسر تهرانه، باید برید به دادگاه عمومی و حقوقی که توی حوزه ی تهرانسر قرار داره، دادخواست رو بدید. اگه توی کرجه، باید برید دادگاه عمومی و حقوقی کرج.

این خیلی مهمه! چون اگه دادخواست رو به دادگاه اشتباهی بدید، ممکنه کلی وقتتون هدر بره و پرونده رد بشه یا به دادگاه صالح فرستاده بشه که خودش زمان بره.

نقش شرط داوری در قرارداد

یکی از موضوعاتی که توی قراردادهای پیش فروش ممکنه حسابی قضیه رو متفاوت کنه، وجود «شرط داوری» در قرارداده. شرط داوری یعنی طرفین قبول کردن که اگه بینشون اختلافی پیش اومد، به جای دادگاه، یه نفر یا یک هیئت به نام داور (یا داوران) بینشون قضاوت کنه و رأی بده.

• اگه شرط داوری وجود داشته باشه: اگه توی قرارداد پیش فروش شما شرط داوری به صورت واضح و مشخص ذکر شده باشه، دیگه نمیتونید مستقیم برید دادگاه. باید اول به اون داور یا هیئت داوری مراجعه کنید و درخواستتون رو مطرح کنید. رأی داور هم معمولاً برای طرفین لازمه الاجراست. اگه به این موضوع توجه نکنید، ممکنه دادگاه دعوای شما رو به خاطر وجود شرط داوری، رد کنه و کلی وقتتون تلف بشه.
• اگه شرط داوری وجود نداشته باشه یا مشخص نباشه: اگه توی قرارداد پیش فروش، هیچ شرط داوری وجود نداشته باشه، یا شرط داوری اونقدر کلی و مبهمه که نمیشه بهش استناد کرد، اون موقع میتونید مستقیم به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کنید. قانون پیش فروش ساختمان خودش یه شورای داوری برای حل اختلاف پیش بینی کرده، اما این موضوع هم خودش جای بحث داره که آیا در صورت نبود شرط داوری، باز هم الزاماً باید به داوری مراجعه کرد یا خیر. بهتره قبل از هر اقدامی، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید تا راه درست رو بهتون نشون بده.

حواستون باشه، اگه توی قرارداد پیش فروش، شرط داوری قید شده، قبل از رفتن به دادگاه، باید اول سراغ داور برید؛ وگرنه ممکنه پرونده تون بی جهت کش پیدا کنه.

مدارک و مستندات لازم برای دادخواست

دادگاه بدون مدرک و سند، هیچ حرفی رو قبول نمیکنه. پس، برای اینکه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش شما حسابی محکم و قوی باشه، باید مدارک لازم رو جمع آوری کنید. این مدارک به دو دسته ی اصلی و تکمیلی تقسیم میشن:

مدارک اصلی

این ها اون مدارکی هستن که بدون اونا عملاً نمیتونید دادخواست بدید و پرونده تون راه نمیافته:

1. قرارداد پیش فروش ملک (اعم از عادی یا رسمی): مهم ترین مدرک شما، همین قراردادیه که با پیش فروشنده بستید. حتی اگه این قرارداد عادی باشه (یعنی تو دفترخونه ثبت نشده باشه)، باز هم به عنوان یه دلیل مهم قابل استناده. هرچند که در صورت رسمی بودن، کارتون خیلی راحت تره.
2. گواهی عدم حضور پیش فروشنده در دفتر اسناد رسمی (در صورت عدم مراجعه): اگه شما به موقع به دفترخونه ای که تو قرارداد مشخص شده، رفتید و آماده بودید سند رو به نامتون بزنید، ولی پیش فروشنده نیومد، باید از سردفتر «گواهی عدم حضور» بگیرید. این گواهی نشون میده که شما به تعهدتون عمل کردید ولی فروشنده نه.
3. مدارک شناسایی خواهان (کپی کارت ملی و شناسنامه): برای احراز هویت شما به عنوان پیش خریدار.
4. رسیدهای پرداخت وجه (اقساط، ثمن معامله): هرچیزی که نشون بده شما پول رو پرداخت کردید (چک ها، فیش های واریزی، رسیدهای بانکی و…). این ها خیلی مهمن و اثبات می کنند که شما به تعهدات مالی تون عمل کردید.
5. وکالت نامه وکیل (در صورت داشتن وکیل): اگه کار رو به وکیل سپردید، باید وکالت نامه معتبر ایشون هم ضمیمه دادخواست بشه.

مدارک تکمیلی (در صورت وجود و لزوم)

این مدارک در برخی موارد به کمک شما میان و پرونده تون رو قوی تر می کنن:

1. گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (اگر ملک تکمیل شده باشد): اگه ملک ساخته شده و تکمیل شده، اما هنوز سند رسمی نخورده، این مدارک نشون میدن که ساخت و ساز طبق قوانین شهرداری انجام شده و ملک آماده ی تفکیک و انتقال سند نهاییه.
2. نامه های اداری، اظهارنامه ها یا هر مکاتبه رسمی با فروشنده: اگه قبل از دادخواست، شما به صورت کتبی یا از طریق اظهارنامه به فروشنده اخطار دادید که بیاد و سند رو بزنه، کپی اون نامه ها یا اظهارنامه ها میتونه دلیل خوبی برای دادگاه باشه که شما پیگیر بودید.
3. شهادت شهود (در صورت نیاز و در قراردادهای عادی): اگه قرارداد پیش فروش شما عادی بوده و مثلاً تو بنگاه با شهود امضا شده، شهادت اون ها میتونه به اثبات صحت معامله کمک زیادی کنه.
4. پروانه ساختمانی (در برخی موارد): گاهی اوقات برای نشون دادن جزئیات بیشتر پروژه و مشخصات ساختمون، پروانه ساختمانی هم میتونه کمک کننده باشه.
5. استعلام ثبتی ملک: گرفتن یک استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک که وضعیت ثبتی ملک، مالکیت و هرگونه بدهی یا بازداشت احتمالی رو نشون بده. این مدرک برای دادگاه و حتی برای خودتون خیلی مفیده.

مراحل گام به گام تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

حالا که مدارک لازم رو جمع کردید، وقتشه که قدم به قدم دادخواست رو تنظیم و ثبت کنیم. نگران نباشید، مراحلش اونقدرها هم که فکر می کنید پیچیده نیست، به شرطی که با دقت پیش برید.

مراجعه به دفاتر خدمات قضایی

اولین گام عملی برای شروع دعوا، مراجعه به یکی از «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» هست. دیگه مثل قدیم نیست که برید دادگستری و کلی فرم دست نویس پر کنید. الان همه چیز الکترونیکی شده. شما با در دست داشتن مدارک شناسایی و اصل مدارک دعوا، به این دفاتر مراجعه می کنید. اونجا کارشناس های مربوطه اطلاعات شما و دادخواست رو توی سیستم وارد می کنن و بعد از پرداخت هزینه های دادرسی، دادخواست شما ثبت میشه و به دادگاه صالح فرستاده میشه.

مراحل پر کردن فرم دادخواست

تو دفتر خدمات قضایی، باید فرم دادخواست رو پر کنید. این فرم بخش های مختلفی داره که باید با دقت تکمیل بشن:

1. عنوان دادخواست: اینجا باید دقیقاً بنویسید «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش».
2. مشخصات خواهان و خوانده:
   • خواهان: اسم و فامیل، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، آدرس دقیق پستی و کد پستی خودتون رو وارد کنید. اگه وکیل دارید، مشخصات وکیل هم اینجا میاد.
   • خوانده: همین مشخصات رو برای پیش فروشنده (و اگه لازمه، مالک رسمی) هم باید بنویسید. اگه از آدرس دقیق خوانده خبر ندارید، میتونید آدرس بنگاه یا آدرس محل کارش رو بنویسید و درخواست «استعلام آدرس» رو هم به دادگاه بدید.
3. خواسته: این بخش خیلی مهمه! اینجا باید دقیقاً بگید که از دادگاه چی می خواهید. خواسته ی اصلی شما قطعاً «الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش» است. اما ممکنه خواسته های دیگه ای هم داشته باشید که باید اینجا ذکر بشن:
   • مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند: اگه توی قرارداد برای هر روز تاخیر در تنظیم سند، مبلغی به عنوان خسارت (وجه التزام) تعیین شده، باید اینجا هم درخواست کنید که اون خسارت رو هم از فروشنده بگیرید.
   • مطالبه خسارت تاخیر در تحویل: اگه ملک با تاخیر به شما تحویل داده شده و بابت این تاخیر هم تو قرارداد خسارتی تعیین شده، اون رو هم باید بخواهید.
   • الزام به تکمیل بنا و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: اگه ملک هنوز ناقصه و فروشنده مدارک لازم برای سند زدن (مثل پایان کار) رو نگرفته، باید از دادگاه بخواهید که فروشنده رو مجبور کنه این کارها رو هم انجام بده.
   • ابطال سند معارض و ابطال معامله فضولی: اگه خدای نکرده فروشنده ملک شما رو به شخص دیگه ای فروخته و برای اون سند رسمی هم گرفته، باید اینجا درخواست «ابطال سند معارض» و «ابطال معامله فضولی» رو هم مطرح کنید تا سند دوم باطل بشه.
4. دلایل و منضمات: اینجا لیست تمام مدارکی رو که قبلاً جمع آوری کردید و قراره ضمیمه دادخواست کنید، می نویسید. مثلاً: «کپی برابر اصل قرارداد پیش فروش شماره…، گواهی عدم حضور دفترخانه شماره…، کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان، کپی رسیدهای پرداخت وجه و…».
5. شرح ماوقع و متن دادخواست: این قسمت، متن اصلی دادخواست شماست که باید با زبانی شیوا و رسا، اما حقوقی، قضیه رو برای قاضی توضیح بدید.
   • تاریخ و جزئیات قرارداد پیش فروش: اول از همه، جزئیات قرارداد (تاریخ، شماره، طرفین، مشخصات ملک) رو بگید.
   • تعهدات فروشنده و تخلفات وی: بعد، توضیح بدید که طبق قرارداد، فروشنده چه تعهداتی داشته (مثلاً تحویل ملک در تاریخ مشخص، تنظیم سند در تاریخ مشخص) و چطور به این تعهدات عمل نکرده.
   • مراجعات و اقدامات خواهان: بگید که شما به عنوان خریدار، به همه ی تعهداتتون عمل کردید (مثلاً اقساط رو به موقع پرداخت کردید، برای سند زدن به دفترخونه رفتید و گواهی عدم حضور گرفتید).
   • استناد به قوانین و مواد قانونی: میتونید به ماده ۳ و ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان اشاره کنید که نشون بدید اقدام فروشنده خلاف قانونه.
   • درخواست نهایی از دادگاه: در آخر، دوباره از دادگاه بخواهید که با توجه به توضیحات شما و مدارک موجود، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و همچنین پرداخت خسارات احتمالی صادر کنه.

نحوه تقویم خواسته

«تقویم خواسته» یعنی اینکه شما ارزش مالی اون چیزی رو که از دادگاه می خواهید، مشخص کنید. این مبلغ برای محاسبه ی هزینه دادرسی مهمه. توی دعوای الزام به تنظیم سند، معمولاً خواسته رو بر اساس ارزش منطقه ای ملک (که تو اداره دارایی مشخص میشه) تقویم می کنن. برای دقیق تر دونستن این مبلغ، می تونید از کارشناس دادگستری یا خود دفتر خدمات قضایی راهنمایی بگیرید. اگه خواسته مالی باشه و مبلغ اون مشخص نباشه (غیر مقوم)، ممکنه از شما بخوان که مبلغی به صورت علی الحساب مثلاً ۲۰ میلیون تومان رو به عنوان ارزش خواسته اعلام کنید تا هزینه ی دادرسی اولیه محاسبه بشه.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش (قالب آماده و با توضیحات)

حالا وقتشه که یه نمونه دادخواست عملی و کاربردی رو با هم ببینیم. این نمونه رو جوری طراحی کردیم که کنار هر بخش، توضیحات لازم رو بهتون میده تا دقیقاً بدونید چی رو کجا بنویسید.

به نام خدا

ریاست محترم / سرپرست محترم مجتمع قضایی ……………

سلام علیکم؛

عنوان دادخواست:

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش و مطالبه خسارات (وجه التزام) و تکمیل بنا و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

(توضیح: اینجا عنوان کامل خواسته های خودتون رو بنویسید. اگر فقط سند رسمی می خواهید، موارد اضافی رو حذف کنید. اما معمولاً بهتره همه خواسته ها رو همزمان مطرح کنید تا مجبور نشید دوباره دادخواست بدید.)

مشخصات خواهان:

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شما]
• نام پدر: [نام پدر شما]
• کد ملی: [کد ملی شما]
• شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه شما]
• تاریخ تولد: [تاریخ تولد شما]
• شغل: [شغل شما]
• آدرس: [آدرس دقیق پستی و کد پستی شما]
• تلفن: [شماره تماس شما]

(توضیح: اطلاعات شخصی خودتون رو دقیق و کامل وارد کنید. اگر وکیل دارید، مشخصات وکیل به جای شما یا به همراه شما ذکر میشه.)

مشخصات خوانده:

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی پیش فروشنده]
• نام پدر: [نام پدر پیش فروشنده]
• کد ملی: [کد ملی پیش فروشنده (در صورت اطلاع)]
• آدرس: [آدرس دقیق پستی و کد پستی پیش فروشنده]

(توضیح: مشخصات پیش فروشنده رو وارد کنید. اگر پیش فروشنده خودش مالک رسمی ملک نیست، حتماً مشخصات مالک رسمی رو هم به عنوان خوانده دوم اضافه کنید. مثال: نام و نام خانوادگی مالک رسمی زمین، نام پدر، آدرس). اگر آدرس دقیق خوانده رو ندارید، میتونید آدرس بنگاه یا محل کارش رو بنویسید و درخواست استعلام آدرس رو در قسمت توضیحات دادخواست مطرح کنید.)

وکیل یا نماینده قانونی:

[نام و نام خانوادگی وکیل شما (در صورت داشتن وکیل)، شماره پروانه و آدرس دفتر]

(توضیح: اگر وکیل دارید این بخش رو پر کنید، در غیر این صورت ندارد بنویسید یا این بخش رو خالی بگذارید.)

خواسته:

۱. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک پیش فروشی با مشخصات پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی اصلی] فرعی از [شماره پلاک ثبتی فرعی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] (آپارتمان/واحد شماره [شماره واحد] طبقه [طبقه] به مساحت تقریبی [مساحت در قرارداد] متر مربع)

۲. مطالبه وجه التزام (خسارت تاخیر) در تنظیم سند رسمی از تاریخ [تاریخی که فروشنده باید سند می زد] لغایت اجرای حکم، به مبلغ روزانه [مبلغ خسارت روزانه در قرارداد] ریال.

۳. مطالبه وجه التزام (خسارت تاخیر) در تحویل ملک از تاریخ [تاریخ تحویل در قرارداد] لغایت تاریخ تحویل واقعی/اجرای حکم، به مبلغ روزانه [مبلغ خسارت روزانه در قرارداد] ریال.

۴. الزام خوانده به تکمیل بنا (در صورت ناقص بودن) و اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی.

۵. پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه های قانونی.

۶. صدور قرار تأمین خواسته به منظور جلوگیری از نقل و انتقال احتمالی ملک توسط خوانده (در صورت لزوم).

(توضیح: این قسمت رو با دقت زیادی پر کنید. هر خواسته ای که دارید باید اینجا ذکر بشه. مشخصات پلاک ثبتی و واحد رو طبق قرارداد وارد کنید. اگر خواسته های شماره ۲، ۳ و ۴ برای شما موضوعیت نداره، اون ها رو حذف کنید. مبلغ وجه التزام باید دقیقاً طبق قرارداد باشه.)

دلایل و منضمات:

1. قرارداد عادی/رسمی پیش فروش ملک به شماره [شماره قرارداد، اگر دارد] مورخ [تاریخ قرارداد].
2. گواهی عدم حضور صادره از دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ گواهی عدم حضور].
3. کپی مصدق تمام فیش های واریزی، رسیدهای بانکی و تصاویر چک های پرداخت شده به خوانده.
4. کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
5. وکالت نامه [شماره وکالت نامه] (در صورت داشتن وکیل).
6. پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (در صورت اخذ و موجود بودن).
7. استعلام ثبتی ملک (در صورت اخذ و موجود بودن).
8. سایر مکاتبات و اظهارنامه های ارسالی (در صورت وجود).

(توضیح: تمام مدارکی که قراره ضمیمه کنید رو اینجا لیست کنید و کنارشون بنویسید کپی مصدق یا اصل. حتماً اصل مدارک رو همراه داشته باشید تا در دفتر خدمات قضایی کپی برابر اصل بشن.)

شرح دادخواست:

با سلام و احترام؛

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] به موجب یک فقره قرارداد پیش فروش (عادی/رسمی) به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد آپارتمان/ملک با مشخصات [دوباره مشخصات کامل ملک، شماره واحد، طبقه، مساحت، پلاک ثبتی] واقع در آدرس [آدرس ملک] را از خوانده محترم، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] پیش خرید نموده ام. (تصویر مصدق قرارداد مذکور به پیوست تقدیم می گردد).

طبق بند [شماره بند مربوط به مبلغ و نحوه پرداخت] قرارداد، مقرر گردیده بود که ثمن معامله به مبلغ [مبلغ کل قرارداد] ریال طی [تعداد] قسط/مرحله پرداخت گردد. اینجانب کلیه تعهدات مالی خود را طبق قرارداد به شرح زیر (با ذکر جزئیات پرداخت ها شامل تاریخ و مبلغ) به طور کامل انجام داده ام و کلیه وجوه مربوطه را پرداخت نموده ام که اسناد و مدارک مثبته ی آن (تصویر فیش های واریزی/چک ها/رسیدها) به پیوست تقدیم دادگاه محترم می شود.

بر اساس بند [شماره بند مربوط به تاریخ تحویل] قرارداد، مقرر بود ملک در تاریخ [تاریخ تحویل در قرارداد] تحویل اینجانب گردد که متاسفانه خوانده تاکنون از تحویل آن امتناع ورزیده است. (اگر ملک تحویل شده، این قسمت رو حذف کنید یا بنویسید ملک با تاخیر در تاریخ… تحویل گردید).

همچنین، طبق بند [شماره بند مربوط به تاریخ تنظیم سند رسمی] قرارداد، خوانده متعهد گردیده بود که پس از تکمیل بنا و اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و فراهم آوردن کلیه مقدمات قانونی، در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] در دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه مقرر] حاضر شده و نسبت به تنظیم و انتقال سند رسمی مالکیت به نام اینجانب اقدام نماید.

اینجانب در تاریخ مقرر و حتی پس از آن، به کرات به خوانده مراجعه و مراتب آمادگی خود را برای حضور در دفترخانه و انجام تشریفات انتقال سند اعلام نموده ام، اما متاسفانه خوانده محترم بدون هیچ دلیل موجهی از انجام تعهد قانونی و قراردادی خود سرباز زده است. (تصویر گواهی عدم حضور دفترخانه شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ گواهی عدم حضور] به پیوست تقدیم می گردد).

نظر به اینکه خوانده محترم با وجود ایفاء تعهدات کامل اینجانب، از ایفای تعهدات خویش مبنی بر تکمیل بنا، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی ملک پیش فروشی امتناع می ورزد، لذا با استناد به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی و مواد ۲، ۳ و ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی و اصل لزوم قراردادها، از محضر محترم دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته (با تاکید بر الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه خسارات قراردادی و سایر خواسته های مطرح شده) مورد استدعاست.

با تشکر و احترام

[امضاء خواهان یا وکیل وی]

[تاریخ]

(توضیح: این بخش رو با جزئیات کامل و به ترتیب وقوع اتفاقات بنویسید. تاریخ ها و مبالغ رو دقیقاً ذکر کنید. هر اقدام شما یا عدم اقدام فروشنده رو اینجا توضیح بدید. به مواد قانونی اشاره کنید تا دادخواست شما حقوقی تر و محکم تر بشه. اگر خواسته ابطال سند معارض هم دارید، حتماً شرح بدید که چطور متوجه شدید ملک به شخص دیگری فروخته شده و درخواست ابطال اون رو هم داشته باشید.)

نکات حقوقی مهم در دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش

توی این مسیر حقوقی، دونستن یه سری نکات ریز و درشت میتونه حسابی بهتون کمک کنه و جلوی اشتباهات رو بگیره. بیاید چند تا از این نکات مهم رو با هم مرور کنیم:

تفاوت سند عادی و رسمی: اعتبار هر یک در دادگاه و اثبات بیع

قبلاً هم گفتیم، بهترین کار اینه که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی ثبت بشه. اما خیلی ها هنوز با قراردادهای عادی، مثلاً توی بنگاه، معامله می کنن. حالا سوال اینجاست که اگه سند عادی باشه، چی؟ آیا بازم میشه سراغ دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رفت؟

جواب اینه که بله، میشه! قراردادهای عادی هم بین طرفین معتبرن و اگه صحت اون ها در دادگاه اثبات بشه، دادگاه میتونه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی بده. اما خب، اثبات اعتبار یه سند عادی ممکنه پیچیدگی های بیشتری داشته باشه؛ مثلاً ممکنه نیاز به شهادت شهود، بررسی کارشناسی خط امضا یا سایر دلایل باشه. در صورتی که اگه قرارداد شما رسمی باشه، اثبات اعتبارش تقریباً کار خاصی نداره.

وضعیت ملک نیمه تمام: چگونگی طرح دعوا وقتی ملک هنوز تکمیل نشده است

گاهی اوقات شما ملکی رو پیش خرید کردید که هنوز کامل ساخته نشده یا حتی در مرحله ی پی ریزیه. توی این شرایط هم میتونید دادخواست الزام به تنظیم سند بدید، اما باید حواستون باشه که خواسته هاتون رو دقیق تر مطرح کنید. یعنی علاوه بر الزام به تنظیم سند، باید از دادگاه بخواهید که فروشنده رو ملزم به «تکمیل بنا، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی» هم بکنه. چرا؟ چون تا این مراحل تکمیل نشن، عملاً نمیشه سند رسمی رو منتقل کرد. پس حتماً این خواسته ها رو هم توی دادخواستتون بگنجونید تا یک پرونده جامع داشته باشید.

موضوع کلاهبرداری ملکی، ابطال سند معارض و هشدارها

یکی از بزرگترین کابوس های پیش خریداران، اینه که ملک پیش خرید شده شون به یه نفر دیگه فروخته بشه و حتی برای اون شخص سند رسمی هم صادر بشه. اینجاست که قضیه حسابی پیچیده میشه و بوی کلاهبرداری میده. اگه خدای نکرده با همچین موقعیتی روبرو شدید، باید خیلی سریع و با کمک یه وکیل متخصص، اقدام کنید. اینجا باید علاوه بر «الزام به تنظیم سند رسمی» برای خودتون، همزمان درخواست «ابطال سند معارض» و «اعلام بطلان معامله فضولی» رو هم مطرح کنید. یعنی از دادگاه بخواهید که اون سندی رو که به نام نفر دوم خورده، باطل کنه و معامله ی دومی رو هم بی اعتبار اعلام کنه. این کار پیچیدگی های زیادی داره و حضور وکیل خبره اینجا از نون شب واجب تره.

فسخ قرارداد پیش فروش

گاهی اوقات شرایطی پیش میاد که یکی از طرفین قرارداد، میخواد معامله رو فسخ کنه. این موضوع هم قواعد و شرایط خاص خودش رو داره:

1. فسخ به دلیل عدم پرداخت اقساط توسط خریدار: اگه شما به عنوان پیش خریدار، به تعهدات مالی تون عمل نکنید و اقساط رو به موقع پرداخت نکنید، فروشنده میتونه اقدام به فسخ قرارداد کنه. اما این کار همینطوری نیست که فروشنده هر وقت دلش خواست فسخ کنه. باید اول به شما از طریق اظهارنامه کتبی اخطار بده که تعهداتتون رو انجام بدید و اگه بعد از یه مدت مشخص (معمولاً ۱۰ روز) باز هم عمل نکردید، اون موقع میتونه با مراجعه به دادگاه، درخواست تأیید فسخ قرارداد رو بده و خسارات پیش بینی شده در قرارداد رو هم مطالبه کنه.
2. فسخ به دلیل کسری یا مازاد مساحت ملک: فرض کنید توی قرارداد پیش فروش، مساحت ملک رو ۱۰۰ متر مربع توافق کردید. حالا وقتی ملک ساخته میشه و صورت مجلس تفکیکی میاد، مشخص میشه که مساحت واقعی ۹۰ متره یا ۱۱۰ متر.
   • اختلاف تا ۵ درصد: اگه این کسری یا مازاد مساحت تا ۵ درصد باشه (یعنی مثلاً ملک بین ۹۵ تا ۱۰۵ متر باشه)، معمولاً حق فسخ وجود نداره و فقط مابه التفاوت قیمت بر اساس قیمت روز باید پرداخت بشه.
   • اختلاف بیش از ۵ درصد: اما اگه اختلاف مساحت بیشتر از ۵ درصد باشه (مثلاً ملک ۸۰ متر یا ۱۲۰ متر باشه)، اینجا شما به عنوان خریدار «حق فسخ قرارداد» رو دارید و میتونید علاوه بر فسخ، مبلغ پرداختی رو به ارزش روز از فروشنده بگیرید.

رأی دادگاه و اجرای آن

فرض کنید شما دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش رو دادید و با مدارک محکمتون، دادگاه به نفع شما رأی صادر کرده. حالا چی میشه؟

اگه رأی به نفع شما صادر بشه، پیش فروشنده ملزم میشه که سند رو به نام شما بزنه. اگه خودش همکاری نکرد و برای امضای سند به دفترخونه نیومد، نگران نباشید! دادگاه یه «نماینده» معرفی میکنه که ایشون به جای فروشنده توی دفتر اسناد رسمی حاضر میشه و سند رو به نام شما امضا می کنه. پس، خیالتون راحت، حقتون رو بالاخره می گیرید.

توی پرونده هایی که دیدیم، مثل اون رأی دادگاه که رقبا هم بهش اشاره کرده بودند و در نهایت به نفع خواهان صادر نشد، میبینیم که چقدر تنظیم دقیق و کامل دادخواست و همچنین ارائه مدارک صحیح و کافی اهمیت داره. اگه کوچکترین ایرادی توی شکل یا ماهیت دادخواست وجود داشته باشه، یا اگه مدارک شما ناقص باشه، ممکنه علی رغم حقانیت، نتونید به خواسته تون برسید و پرونده تون رد بشه. اونجا دادگاه به این دلیل که قرارداد پیش فروش طبق قانون سال 1389 به صورت رسمی تنظیم نشده بود و ایراد شکلی داشت، دعوا رو رد کرد. این یعنی باید خیلی حواس جمع باشید.

اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

شاید با خوندن این مقاله، فکر کنید که خودتون میتونید از پس همه چیز بربیاید. درسته که تلاش کردیم یه راهنمای کامل و کاربردی بهتون بدیم، اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش، خصوصاً اگه با مسائل دیگه ای مثل کلاهبرداری، سند معارض یا مشکلات تکمیل بنا همراه بشه، پیچیدگی های خاص خودش رو داره. یه وکیل متخصص امور ملکی و پیش فروش:

• به همه قوانین و مقررات ریز و درشت این حوزه اشراف داره.
• میتونه دادخواست شما رو جوری تنظیم کنه که هیچ نقص شکلی و ماهوی نداشته باشه.
• مدارک لازم رو به درستی جمع آوری و ارائه میکنه.
• میتونه بهترین استراتژی رو برای پرونده شما بچینه و در جلسات دادگاه از حق شما دفاع کنه.
• در تشخیص مرجع صالح برای رسیدگی (دادگاه یا داوری) به شما کمک میکنه تا وقتتون هدر نره.

پس، با اینکه اطلاعات این مقاله خیلی مفیده، اما اگه نمی خواهید ریسک کنید و میخواهید با اطمینان خاطر بیشتری کار رو جلو ببرید، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید. این سرمایه گذاری کوچیک، میتونه از کلی ضرر و زیان بزرگ جلوگیری کنه.

نتیجه گیری

خب، رسیدیم به آخر خط این راهنمای جامع. دیدید که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش، نه یک غول ترسناک، بلکه یه مسیر حقوقی مشخصه که اگه با آگاهی و دقت توش قدم بردارید، میتونید به حقتون برسید. یادتون باشه که سند رسمی، شناسنامه ملک شماست و تنها با داشتن اون میتونید از حقوق کامل مالکیتتون بهره مند بشید و با خیال راحت، خواب شب داشته باشید.

درسته که ممکنه این مسیر کمی طولانی و پر از جزئیات به نظر برسه، اما با دونستن قوانین، آماده کردن مدارک کامل و یه دادخواست قوی و البته در صورت لزوم، کمک گرفتن از یه وکیل متخصص و باتجربه، میتونید از سرمایه تون محافظت کنید و جلوی سودجویی ها رو بگیرید. پس، اگه تو همچین موقعیتی قرار گرفتید، دست روی دست نذارید و برای احقاق حقتون اقدام کنید. آگاهی، کلید رسیدن به موفقیت در هر مسیری، از جمله مسیرهای حقوقیه.